一 2005年国内个人住房贷款状况

（一）国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期

1.基本情况

近年来，我国个人住房贷款呈现高速增长态势，1999～2004年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%和35.1%。2002～2004年，全国个人住房贷款余额分别达到：8258亿元、11779亿元、15922亿元，年度增加值分别为：2670亿元、3528亿元、4072亿元。截至2005年2月底，全国个人住房贷款余额已达16508亿元，比年初增加522亿元，与去年同期增加526亿元相比，全国个人住房贷款余额2005年1～2月首次出现同比负增长。2005年前9个月，全国个人住房贷款余额仅比年初增加1869亿元，余额同比少增1152亿元。业务发展明显趋缓。截至2005年11月底，国内商业银行个人住房贷款余额达到18177亿元，仅比年初增加了2255亿元。全国个人住房贷款业务发展情况见表1。

表1 2005年全国个人住房贷款业务发展情况统计

2.国内个人住房贷款业务发展趋缓的主要原因

（1）国家对房地产业加强了宏观调控。面对固定资产投资增速过快，部分行业低水平扩张，房价上涨较快，房地产行业已有过热苗头等问题，中央政府自2003年下半年直到现在，逐步实施了自1978年改革开放以来的第五次宏观调控。

从信贷政策看，2003年6月，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2004］121号），即121号文件，开始对土地储备贷款、建安企业贷款、房地产开发企业贷款、个人住房贷款等房地产相关信贷业务全面收紧。人民银行于2004年10月上调了包括个人住房贷款在内的银行贷款利率，2005年3月宣布取消个人住房贷款优惠利率，并建议商业银行在部分区域提高借款人的购房首付款比例。此举直接导致个人住房贷款有效需求下降。

从土地供应政策看，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号），要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，“8·31”大限之后，房地产开发用地供应开始趋紧。

从国家打击房地产投机的实际行动看，2005年5月，国务院办公厅转发了建设部、发改委等七部委稳定住房价格的八条意见，严格禁止期房转让，首次提出普通住房与高档住房的划分标准，明确提出对投机性和投资性房地产交易行为课收重税。2005年10月，国家税务总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发［2005］156号），强调对房地产交易税加强征管。

从国家产业政策看，2005年12月，国家发改委公布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》，将别墅、高尔夫球场、赛马场列入限制发展类项目，国务院同期颁布的《促进产业结构调整暂行规定》（国发［2005］40号）明确禁止投资建设产业目录中的限制类新建项目。这项政策的出台，无异于对以别墅为主的高档房地产项目宣判了无期徒刑。

（2）投机性购房需求受到打压。无论从哪个角度分析，长三角地区都已成为近年以来中国经济阔步前进的发动机。这个地区具有相对透明的投资机制，并基本形成了开放的市场，经济发展前景向好。在人民币升值的强烈预期之下，国外投机资金也倾向于选择这一地区进行布局。房地产业成为国内外投机资金的共同选择。另一方面，由于房地产投资对地方财政、税收巨大的贡献作用，地方政府一般也对房地产业的投机冲动默许甚至略带纵容。在这些因素综合作用下，长三角地区的房价快速走高，“全民炒房”势头逐渐出现，局部过热的情况非常明显。2005年3月以来，在中央政府一系列强硬宏观调控政策的压力下，投机性购房需求明显受到抑制。炒房稳赚不赔的日子一去不返，最明显的例子就是上海市2005年下半年出现的大规模“退房”事件。在宏观调控之后，开发商为了尽快回笼资金，开始对上海市一些城郊结合部价格虚高的公寓式住宅进行大幅度降价促销，之前以高价购买此类房产的购房者面临巨大损失。据新华社调查，上海市在2005年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地遭遇了退房、索赔差价的问题。^[1]但是由于价格原因难以成为退房的理由，许多要求退房者只能通过寻找房屋质量、规划上