以市场容量为标志，住宅市场是房地产市场中最大的市场。经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得关注的是，总体来看，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险信号，有鉴于此，本文对住宅市场供给、需求、商品住宅价格等内容进行了分析，并对我国住宅市场的发展趋势进行了预测。

一 住宅市场供给分析

1.供给增幅有所回升

全国住宅建设稳步增长。1998年以来，房地产开发住宅的供给量逐年上升，年平均增长率为12%。2000～2003年竣工面积和施工面积均有不同程度上涨，供给能力较强；2004年商品住宅竣工面积增幅回落。2005年1～10月的竣工面积同期增长率出现强劲反弹，达到了19.2%（见图1）。经济适用房供给在供给结构中比例下降，别墅高档公寓的供给比例出现小幅下降，普通住宅的供给份额逐渐提升。

图1 历年商品住宅建设增长情况

从区域上看，尽管中部地区住宅施工面积、新开工面积同期增长比在2005年内出现下挫，但仍高于全国平均水平；西部地区同指标出现不稳定增长，而东部地区同指标均低于全国同期指标，走势与全国平均水平大致相当。

2.商品住宅投资增幅减缓

在宏观经济快速增长的带动下，1997～2004年商品住宅建设投资额快速增长，平均年增长速度达28.4%，1998～2003年的平均增速为26%。2004年商品住宅投资额达到8000多亿元，说明商品住宅投资仍保持稳步增长态势。2005年1～10月商品住宅投资增长率为21.9%，为1998年以来的最低水平（见图2）。

图2 历年商品住宅投资额及增长率

投资区域分布方面，西部地区2005年以来投资增长出现反常态的发展态势，1～10月商品住宅投资同比增长37.4%，增幅同比增加21.2个百分点；中部地区商品住宅投资增长居于较高水平，而东部地区商品住宅投资增长略低于全国同期指标。

3.商品住宅投资结构不平衡

从投资对象来看，别墅高档公寓、经济适用房以及普通住宅呈现出不同的投资热度。别墅、高档公寓投资额占住宅投资额的比例基本保持8%～10%的比例，普通商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升，基本保持在每年2%的增幅。近年，经济适用房投资额占住宅投资额的比例呈下降趋势。2004年以后，经济适用房投资年同比增长一直为负值，2004年为-2.50%，出现了相对量上的负增长；2005年1～10月经济适用房投资则同比减少11.1%。从区域上看，2005年以来各地区经济适用房投资的同比增幅均减少，其中中部地区经济适用房投资同比增幅下降程度最高（见图3和图4）。

图3 2004年以来三大区域商品住宅投资额同期增幅对比

图4 历年经济适用房投资在商品住宅投资中的占比

二 住宅市场需求分析

（一）商品住宅需求增长下降

1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长，住宅销售面积相对住宅竣工面积增长更为迅速，特别是2003年和2004年住宅销售面积与竣工面积之间的差距缩小很快，在2004年住宅销售面积年增长率出现小幅下降后，2005年1～10月与2004年同期相比出现上扬（见图5），但这种上扬是由于“销售面积”的统计口径有所改变，结合其他相关资料分析，例如定金及预收款的变化、央行关于购房意愿的调查等，商品住宅需求增长在逐步下降。

图5 全国住宅销售情况

（二）商品住宅空置面积增幅逐步增加

全国住宅空置面积状况应当引起高度重视。从近年全国住宅空置情况来看，2002年以前全国住宅空置面积一直增长，2002～2004年空置面积出现下降。2005年1～9月全国住宅空置面积与2004年同期相比升至4.2%。

从住宅空置面积结构来看，1998～2004年包括公寓和高档住宅、普通住宅及经济适用房在内的住宅空置面积不断增加，住宅空置面积增加了0.69倍，同期住宅竣工面积增加了1.42倍。经济适用房和别墅高档公寓的空置面积增幅趋缓，普通住宅空置面积增幅明显小于前两者。

三 住宅市场价格分析

（一）居住用地价格涨幅高于住宅价格涨幅，2005年价格涨幅均逐步回落

住宅与土地价格近年来的高位增长的势头值得关注。与2002年、2003年的土地价格大幅上涨相对应，住宅价格自2003年以来增幅明显提高。全国35个大中城市中，2000～2004年房屋价格指数增幅超过5%的有19个，从地区分布上看，有13个分布在华东、华南、西部地区，这些地区多是近年来经济发展较快的地区。