2005年的物业管理是该行业诞生二十多年来逐渐走向成熟的关键期，其中物业管理市场化持续健康的发展尤其引人关注，已经凸显出产业经济的发展态势，基本显现了以深圳为龙头的珠三角物业管理产业区域经济勃兴圈、以上海为龙头的长三角物业管理产业区域经济勃兴圈、以北京为龙头的环渤海物业管理产业区域经济圈，并正在通过这三个物业管理产业区域经济圈的勃兴加速推进全国物业管理产业经济的发展步伐。开始显露产业化、法制化、职业化、专业化、市场化的轨迹，但由于多方面因素的制约，物业管理的市场发展中尚缺乏良好的规范竞争、有序竞争的竞合氛围，一定程度地存在着功利性、无序性的不规范市场竞争情况，与建立社会主义市场体制的要求和广大人民群众对物业管理的期望相比，还有较大差距。宏观来看，特别是与发达国家相比，我国的物业管理行业还处在初级阶段，管理服务的思想、观念、意识仍须不断变革，管理服务的模式、方法、手段乃至技能仍须不断创新，前行中不断地暴露着各种危机，潜藏着各种问题和隐忧。

一 2005年物业管理热点问题及发展趋势

2005年的物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，并由过去的开发商及物业管理企业时代，开始进入以业主为主体的前业主时代，业主开始逐渐掌握物业管理的话语权，物业管理企业开始面临着生死存亡的考验，其主要问题及成因有如下几个方面。

（一）物业管理招投标市场问题

1.背逆市场经济发展规律

在大多数物业管理招投标过程中，都出现了程度不同的互相压价现象，一些公司为了中标，报价很低，低出了正常管理服务的成本价。如按服务标准的市场价收费为每平方米是2元，却报出0.8元。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律，同时还影响了行业的发展。这种低价接盘的物业管理公司一旦取得物业管理权后，经常会出现降低服务标准，减少设备维护投入等损害业主长远利益的做法，最终损害整个物业管理行业的形象。也有管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉。

2.不正当竞争

目前物业管理招投标可以依据《中华人民共和国招投标法》和《物业管理招投标办法》进行具体操作，但有限的法规加上不成熟的市场，仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了空间，一些企业通过不正当的手段取得竞争项目。如某些物业招标单位实际上早已内定好了对象，以其他管理公司作为陪衬。还有些开发商为了使自己看好的或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其他物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，被迫撤出，甚至有缺乏企业道德和法律意识的开发商利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案等。

（二）农村城市化与物业管理协调发展问题

根据国家统计局2004年10月份公布的最新统计数据，到2003年底，我国城市化水平为40.5%，已处于城市化加速发展时期。物业管理行业在城市化加速发展过程中面临着巨大发展机遇，同时也面临着许多挑战，如新增城市人口构成不同，物业管理消费能力、消费意识、消费偏好存在很大的差异，在对这部分物业管理消费者提供物业管理时，必然会出现一些新情况和新问题，这些都需要我们重新了解、认识和加以解决，认真应对解决城市化带来的物业管理挑战，充分把握城市化发展带来的物业管理发展机遇。如何将已为城市居民所熟悉和接受的物业管理服务引入到正在形成的新社区，让在身份上已经转变的“新”城市居民更快地适应现代城市生活，更好地享受现代城市文明，是目前面临的一个全新而极富意义的话题。

同时，全国大中城市城中村出租屋在城市经济社会发展中一直发挥着不可磨灭的作用，但也是农村城市化中物业管理的一个难点和焦点。不可否认，数量巨大的城中村出租屋在相当程度上带来了治安和安全隐患，存在着治安、违章乱搭建、制假贩假、无照经营、消防安全隐患等与建设国际化城市、“和谐城市”发展目标相违背的问题，可以说，在目前形势下研究探索城中村出租屋物业管理的新模式不仅对物业管理行业发展具有重大的现实意义，同时也是