一 2005年北京市房地产市场运行

（一）房地产开发投资增速回落，占固定资产投资比重平稳下降

2005年1～11月，北京市房地产开发完成投资1182.9亿元，同比增长2.7%，增幅低于上年同期（20.8%）18.1个百分点，投资增速明显回落。房地产开发投资占固定资产投资的比重为52.9%，低于上年同期（56.9%）4个百分点。自2005年7月份以来，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下降，但基本平稳（见图1）。

图1 2005年1～11月房地产开发投资增速及占固定资产投资比重

从投资结构看，商品住宅开发投资完成597.3亿元，同比下降4.0%；办公和商业均较上年同期增长，其中办公用房开发投资完成166.3亿元，同比增长10.5%；商业用房开发投资完成84.9亿元，同比增长10.5%（见表1）。

表1 房地产开发投资结构（2005年1～11月）

（二）房地产开发规模增速减缓

2005年1～11月，全市商品房施工面积为9457.1万平方米，同比增长7.1%，增幅比上年同期（8.4%）有所降低。其中，商品住宅施工面积为6493.6万平方米，同比增长7%，增幅比上年同期（4.6%）上升2.4个百分点；办公用房施工面积1047.4万平方米，同比增长6.4%；商业用房施工面积601.8万平方米，同比增长10.7%。

1～11月全市商品房竣工面积2434.4万平方米，同比增长51.2%，比上年同期（26.2%）上升25个百分点。其中商品住宅竣工面积1903万平方米，同比增长58.1%，增幅比上年同期（14.8%）上升43.3个百分点；办公用房竣工面积140.3万平方米，同比增长29.4%；商业用房竣工面积105万平方米，同比下降21.1%。

房地产新开工面积2237万平方米，同比下降5.3%。其中，商品住宅新开工面积1526.1万平方米，同比下降12.9%；办公用房新开工面积186.2万平方米，同比增长0.4%；商业用房新开工面积162.4万平方米，同比增长39.2%。

（三）5月起商品住房价格增长势头得到控制

2005年1～12月，全市商品期房平均价格7392元/平方米，同比涨幅为23.2%，其中办公用房预售均价14771元/平方米，同比增长14.8%；商业用房预售均价15181元/平方米，同比增长6%；商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2%。

从图2中可以看出，2005年北京市商品房房价前5个月涨幅较大，尤其是商品住宅期房5月份价格同比增幅达到29.5%，出现过快增长苗头。自6月份以来通过积极落实稳定住房价格的各项措施，房价涨幅势头得到控制，5～8月为调整期；8月份后商品房价格一直保持平稳势头，12月份略有翘尾；其中商品住宅价格8～12月环比平均降幅为0.7%。总体来看，2005年前半年全市商品房价格涨幅较高，后半年基本趋稳。

图2 2005年北京市商品房、商品住宅预售均价

全市存量住房买卖均价4286元/平方米，同比增长9.3%；其中二手商品住宅买卖均价4608元/平方米，同比增长8.3%，公房再上市买卖均价4157元/平方米，同比增长9.8%。

（四）商品住房成交总量略有下降，现房和存量房成交活跃

2005年全市房屋买卖成交4523.3万平方米，同比下降1.5%，其中住宅成交4079.2万平方米，同比下降4.1%。

1.商品房期房供求均有较大幅度下降

2005年全市商品期房批准预售面积和预售成交面积均较上年下降。全市商品期房批准预售面积2852.5万平方米，同比下降17%。其中，商品住宅批准预售面积2205万平方米，同比下降23%；办公用房批准预售面积195.6万平方米，同比下降7.5%；商业用房批准预售面积233.8万平方米，同比增长27.9%。

全市商品期房预售成交面积2378.1万平方米，同比下降15.6%。其中，商品住宅预售成交面积2152万平方米，同比下降18.7%；办公用房预售成交面积107.7万平方米，同比增长118.7%；商业用房预售成交面积65.1万平方米，同比增长3.9%。

2.商品房现房买卖成交增长较快

2005年房屋管理部门办理现房交易1325.7万平方米，同比增长24.3%；其中商品住宅现房1214.7万平方米，同比增长20.2%。

3.存量住房市场活跃

2005年全市存量住房交易6.99万套，成交面积712.5万平方米，同比分别增长23.1%和19.9%。其中二手商品住宅交易3.9万套，同比增长46.2%，增幅较大。已购公房交易3.1万套，与上年同期基本持平。

二 2005年北京市房地产市场的基本特征

（一）宏观调控取得成效

自2001年到2004年北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由51.2%上升到58.3%。通过宏观调控，2005年1～11月，全市房地产开发投资完成1182.9亿元，占全社会固定资产投资的52.9%，所占比重已恢复到2001年水平。全市房地产业税收收入为146.9亿元，同比增长20.6%，占全市税