一 上海房地产市场宏观调控

2005年是国家加强对房地产业实行宏观调控的一年，上海作为调控的重点城市，按照中央调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，对房地产市场进行了有效的调控。

1月中旬为了监控房地产金融风险，人民银行上海分行、上海市房屋土地资源管理局以及在沪各中资金融机构成立了协调会议机制——上海市房地产金融联席会议。

3月5日上海市政府下发了《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的调控原则，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；采取措施，控制商品住房价格涨幅，并有一定幅度的下降。一是推出“两个1000万”，即1000万平方米的配套商品房和1000万平方米普通商品房，并保证“两个1000万”的土地供应，加快建设和上市进度，以调整上海房地产市场的供应结构。二是构筑两个体系，即加快构筑诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，加快构筑分层次的住房保障体系。三是市房屋土地资源管理局、市工商管理局和市物价局开展房地产市场专项整治，规范房地产市场秩序。

3月6日上海市财税部门恢复执行对个人购房居住不满一年出售的，按销售价与原价的差额征收5%的营业税及附加。

3月17日央行取消个人住房抵押贷款5.31%的优惠利率，实行同期贷款的基准利率，但可实行下限管理，即实际执行下限利率为5.51%（基准利率的0.9倍），公积金贷款利率也相应上调，同时将首付比例由20%提高到30%。

3月28日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求沪上商业银行“限贷多套房、停办一年房转按揭”。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付比例；对通过贷款购买房屋一年内转让的，不再提供个人住房贷款的转按揭服务。

4月6日上海市房屋土地资源管理局配合市银行同业公会的规定，严格按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产抵押登记和转移登记，即“上手抵押注销”和“房屋转移登记，下手设立抵押”不再并办，收件收据不再作为银行放贷凭证。

5月9日建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了八项意见。根据国务院七部委的意见，当日起实行如下具体措施：（1）公布普通商品住房的标准，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格的1.44倍以下；（2）个人购买不足2年的住房对外出售的，按全额征收营业税，超过2年对外转让的非普通商品房，按差额征收营业税；（3）购买非上述普通商品房的，按3%征收契税。

上述政策与措施的实施，对于解决上海房地产市场中出现的房价增速过快，供给结构不合理等问题具有重要的意义。与以往不同，此次调控在重点上从单向调控供应为主向调控供应和需求双向转变；在调整手段上，更多地运用经济（或市场）的手段；在调控机制上，注重把握当前和长远的关系，注重长效机制的建设，目标是实现房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，促进房价基本稳定。

二 2005年上海房地产市场运行态势及评价

近年来，上海房地产的发展令人瞩目，但是价格上升之快超过了人们的预期，加之中低档、小户型住房供给严重不足，房地产业发展中存在的投机、炒作、过热、泡沫等现象日益凸现，引起了普遍的关注。为对房地产市场的运行做出客观科学的评价与预警，上海社会科学院房地产业研究中心提出了综合模拟法^[1]判断整个房地产市场所处的状态，经对2004年末的数据处理，2005年初提出了上海房地产发展超过过热警戒线，处于过热区间，如无重大调整措施，2005年度过热程度将进一步累积和增大的评价和判断。2005年上海房地产市场经受住了波动，平稳走过，但调控是否到位，是否已达到预想的目标，也是普遍关心的。本报告将在对2005年上海房地产市场运行基本状况的描述后，运用综合模拟法做简单评价。^[2]

1.房地产开发投资增速趋缓，调控略有成效

近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2004年首次突破千亿元大关，2005年1～10月上海市完成商品房开发投资1040.35亿元，比上