2005年第一季度，全国的房地产市场承接2004年的涨势，出现了价格异常上涨的现象，导致国务院先后发出了两个被称为“国八条”的文件，力求稳定住宅市场价格，保持房地产市场健康稳定发展。而就在“国八条”发出之后的6月22日，《经济日报》发表了题为《广州房价为何连续9年保持稳定》的长篇通讯，探讨广州房价稳定的原因，这使得广州的房价稳定现象再次受到各界关注。回顾即将过去的2005年，对比其他一些房价波澜起伏的大城市，广州的房地产市场仍然可以用波澜不惊来形容。当然，在国内外经济大势和房地产市场环境的影响下，广州的房地产市场也出现了许多值得关注的现象。而且，时近年末，广州的房地产市场也让人感觉到有一些时隐时现的暗流在涌动。

一 2005年广州房地产价格

（一）土地价格

2005年广州市（八区）计划出让地块29幅，用地面积为110万平方米，建筑面积为314万平方米。其中商务旅游办公用地20幅，用地面积总计46.8万平方米，占整个土地出让面积的42.5%；商住用地4幅，用地面积总计30万平方米，占整个土地出让面积的27.3%。年初制定的这个土地出让计划体现了广州市2005年在土地一手市场减少住宅用地供应、主要供应商务用地的原则。

截止到2005年11月，广州市通过公开方式出让土地22宗，面积共计43.86万平方米，总交易金额57.81亿元，同比分别增加175.0%、335.6%、605.9%，远远超过了2004年的土地出让水平。之所以出现这种情况，主要是因为广州市在2004年减少了一手土地的供应量。严格控制一手土地供应，盘活存量土地的供地原则，加上城市中心地块的供不应求促成了土地出让地价的上涨。2005年广州市土地出让地价在2004年上涨4.9%的基础上再上涨62.1%，达到13180.6元/平方米（见表1）。

表1 广州市2003～2005年土地出让、土地转让情况

另一方面，在土地二级市场上，2005年前11个月，广州市共转让土地76宗，同比增加33.3%；转让面积127.73万平方米，同比增加4.0%；转让金额36.44亿元，同比增加44.0%。受土地一级市场地价上涨的影响，广州市2005年土地转让地价上升38.5%。从表1的统计数据可以看到，广州市2004年土地转让金额急剧上升，高出2003年101.9个百分点，达到25.3亿元，这主要是受2004年“8·31”停止协议出让经营用地和一手土地供应量减少的影响，同时也体现了政府调控土地市场的另一个思路：加快土地二级市场的流转，减少开发商手上控制的土地，最终达到由政府掌控土地市场的目的。

2005年广州市的土地市场还出现了两个较大的调整：（1）番禺、花都两区的土地储备和出让工作正式纳入全市统一管理。（2）从10月1日起，广东省农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”原则，进入统一的土地交易市场。广东成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。

2.住宅价格

2005年1～10月广州市新建商品房住宅均价为5014元/平方米，原八区新建商品房住宅均价为5767元/平方米。

从图1的数据来看，广州市2005年前10个月的新建商品房交易登记面积在每月70万平方米左右，波动幅度在10%以内；交易均价基本上在5000元/平方米的水平上有10%的浮动，维持在4500～5500元/平方米之间。

然而10月份出现的新建商品房均价比上月急升13.1%，达到5597元/平方米的现象，立即使得市面一片喧哗，引起了广泛的关注。

图1 2005年广州市十区新建商品住宅供求关系

其实从数据分析不难看出，这正是在一定程度上反映了房地产新政出台后市场博弈的局面。从图1可以看出：7、8、9三个月，一手商品房成交呈价跌量减之势，反映出开发商和购房者都在观望和僵持。随着“十一”黄金周这一传统购房旺季的到来，开发商经过数月的试探和蓄势，终于决定放手一搏，开出的新盘逆市提价，结果在临近年末、一批真实购房需求急于得到满足的情况下，开发商这种带有几分破釜沉舟味道的出击反而奏效了，市场气氛转而变得十分活跃。

即使如此，广州的楼价从当前来看仍属正常。因为如前所述，即使10月份上涨了13.1%，这也是在连续3个月楼价下跌之后的反弹，上涨后的楼价并未偏离长期增长线。

广州市1～10月的二手住宅交易登记面积每月在50万平方米左右，成交价格在3000元/平方米上下窄幅波动，波幅不超过±6%。其中3月、4月的二手住宅交易登记面积增幅明显，分别增加26.1%、39.5%，使交易面积分别达到44.46万平方米、62.02万