2005年在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行比较正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。

一 2005年深圳房地产总体运行特征

1.房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长

2005年深圳全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37%。商品房施工面积3414.14万平方米，同比增加9.42%；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18%。商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09%，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58%（见表1、图1）。

表1 2005年商品房建设规模情况

图1 商品房及商品住宅空置面积历年对照

2.商品房批准预售面积呈下降趋势，但销售规模增长较快

2005年全市商品房批准预售面积894.35万平方米，同比下降6.45%，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96%。商品房销售面积993.20万平方米，同比增长9.3%。其中住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28%，占商品房销售面积的比重为90.73%，位居各类物业的销售面积之首（见图2）；商铺销售面积为53.48万平方米，比上年同期减少了7.94%，占商品房销售总面积的比重为5.38%；办公楼销售面积为28.49万平方米，比上年同期增长了5.87%，占商品房销售总面积的比重为2.87%（见图3）。

图2 2002年以来商品住宅批准预售面积与销售面积对比

图3 2005年各物业类型销售面积比例

2005年深圳单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.61%；144平方米以上的非普通商品住宅销售套数占全市总套数11.39%。住宅显示出很强的产品差异性，但普通商品住宅需求仍居市场主导地位。

3.住宅市场区域结构变化明显，特区外置业居主要地位

从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流。宝安区已居首位，占全市销售面积的份额从2004年的21%上升到30%；龙岗区居其次，所占份额从2004年的18%上升到20%；福田区销售量占全市的19%（2004年占16%）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33%）；罗湖区销售量占全市的11%（2004年占10%）。特区外两区合计占全市50%，特区外置业已居主要地位（见图4）。

图4 2005年与2004年各区域住宅销售面积所占的比例（外圈为2005年数据）

4.三房、二房户型居主导地位，但所占比例有所下降

从住宅销售的户型来看，三房所占的比例为四成，居首位，比上年减少2个百分点；二房的比例为21%，比上年也减少2个百分点；小户型（即单身宿舍、单身公寓、商务公寓和一房，总计占13%）和四房及以上大户型（即四房、四房以上、复式和别墅，总计占26%）的比例都上升了2个百分点（见图5）。

图5 2005年与2004年住宅户型销售面积对照（外圈为2005年）

从2005年与2004年不同户型的销售面积对照来看，二房、三房的比例有所减少，而一房及商务公寓等小户型的比例有所上升，由于在土地资源限制下，小户型的开发增多；而四房和复式住宅的比例也有所上升，主要是2005年的一些高档楼盘的集中推出造成的。

此外，2005年单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅中，户型以三房（占47%）、二房（28%）、一房（占11%）居主要地位，三者总计占到86%（见图6）；单套建筑面积144平方米以上的商品住宅中，户型以四房及四房以上（二者总计占58%）、复式住宅（21%）为主，三者总计约占八成（见图7）。

图6 2005年商品住宅单套面积144平方米以下的户型分布

图7 2005年商品住宅单套面积144平方米以上的户型分布

5.商品房价格总体呈上涨趋势，住宅价格结构性涨幅差异明显

2005年深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28%。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38%；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71%；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63%。

（1）办公楼及商业用房交易价格总体上扬。2005年，办公楼的供应主要集中在中心区和华强北。1～9月份由于房地产市场宏观调控政策的实施，办公楼市场的观望态度较为明显，仅有少量楼盘入市，交易面积比上年同期下降了16.05%，但成交价格依然坚挺。10月份以后，办公楼开始大量投放市场，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，楼盘的高品质带来了高价位，市场成交价格大幅提升，由此造成了2005年全年办公楼销售面积的小幅增长和成交价格的大幅上升。

商业用房供应