近几年，房价节节高升，人们在抱怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发的利润率是否过高。2005年，房地产开发是否暴利问题更是成了业内外讨论的热点，甚至成了电视谈话节目、娱乐节目的主题。在此背景下，通过数据，客观地探讨房地产开发行业的真实利润水平及其与房价的关系也就有了一定的必要性。

要讨论房地产开发的利润率，首先要确定衡量的指标。一般来说，净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个行业真正盈利水平的最重要、最根本指标，也是企业最为看重的指标。而收入利润率^[1]是反映收入中利润比例的重要指标，在一定程度上也与行业的盈利相关。开发企业/项目的收入利润率虽然不能完全反映房地产开发的利润水平，但是，它与购房者的关系更为密切，是购房者最为看重的利润指标，也是当前很多人认为房地产开发存在暴利的最重要原因。因此，本文将收入利润率与净资产收益率共同作为研究房地产开发真实利润水平的两个重要指标，同时，由于数据的限制，在一些地方采用了替代性指标。

一 房地产开发的真实利润水平

1.房地产开发全行业利润水平

根据2005年12月20日国家统计局正式公布的全国经济普查的数据（详见表1），2004年房地产开发业实现主营业收入13315亿元，利润总额达到1035.2亿元，利润总额与主营业收入的比值^[2]为7.77%，远低于采矿业（20.74%），也低于包含金融、信息、高科技产业在内的其他第三产业（10.23%）和交通运输、仓储、邮电业（8.77%），在各行业中仅处于中上水平，对于一个景气水平较高的行业而言完全属于正常。而利润总额与净资产的比值^[3]仅为6.47%，低于采矿业（29.40%）、制造业（12.62%）、批发零售业（11.54%）和建筑业（6.98%），在行业中仅处于中等水平，谈不上什么暴利。

表1 2004年各行业利润情况

2.上市房地产开发企业的利润水平

房地产上市公司从规模、经营管理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司，而且，上市公司在数据披露上面更为真实、可靠，考察房地产上市公司的利润指标可以基本反映优秀房地产开发企业的利润水平。

剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，沪、深两市A股上市的房地产开发企业共47家，其2005年前三季度主营业利润率（主营业利润/主营业收入）和利润总额/主营业收入的具体数值详见表2。

表2 2005年前三季度上市房地产开发企业利润情况

2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均主营业利润率达到30.4%，部分企业甚至超过了40%，光从数字看确实有点吓人。但是需要说明的一点是，按照当前的会计制度，主营业利润是尚未扣除营业费用、管理费用和财务费用的主营业实现利润的情况，应该说还有很大的水分，更不能简单的同商品房销售收入中开发企业利润所占的比例等同起来。

与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市开发公司的主营业利润率也不算太高。2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产的主营业利润率分别为50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美国四大住宅开发公司Lennar Corp.，Centex Corp.，D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的主营业务利润率分别为15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。

2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均利润总额/主营业收入的比值为19.7%，高于全国经济普查显示的7.77%，说明上市公司的项目盈利水平明显高于行业平均值。这一指标剔除了营业费用、管理费用和财务费用等影响因素，更接近房地产开发企业的收入利润率，也更能反映商品房销售收入中所得税前利润所占的比例。

同时，根据上市公布的报表，剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，2005年前三季度，沪、深两市A股上市的47家房地产开发企业的加权平均净资产收益率为6.56%（详见表3），其中，栖霞建设、中华企业、万科、金融街、阳光股份等优秀企业的前三季度净资产收益率超过了10%，但也有不少上市房企的净资产收益率不足1%，甚至存在个别的亏损企业（共7家，已从表3中剔除）。上市房地产公司的平均净资产收益率低于同期沪、深两市1380家上市公司的加权平均净资产收益率（7.26%），更低于采矿业的净资产收益率（13.35%）。将前三季度净资产收益率进行时间修正，可估算上市的房地产开发企业全年净资产收益率仅为8.75%左右，只是略高于同期银行的贷款利率。

与香港、美国