一 住宅建设要满足多样化需求

随着国民经济的高速发展，人民生活水平的快速提高，我国商品住宅建设已经进入适应多样化需求阶段。我国住宅可以分为三种类型，第一种类型是栖身之所，以居住为功能中心，提供休憩的空间，即以相对较少的面积解决较多人的居住问题。第二种类型是单元式家庭住宅，人们生活起居的各种活动都在这一自成体系的空间内实现，是家庭生活的基本空间单元。这类住宅是我国房地产业最主要的产品，覆盖大部分家庭，包括刚置业的单身白领、刚组织家庭的两口之家、一般收入普通家庭，被称作生活型住宅。第三种类型住宅面向有一定积累的成熟家庭和高收入阶层，在满足基本生活要求外，还要满足更高的物质要求和心理需求。将住宅划分为生存型住宅、生活型住宅及享受型住宅三类，对应的是商品住宅发展的现阶段的主要任务。在2003年1月召开的全国住宅与房地产工作会议上，国家建设部确定了小康住房标准和到2020年实现住房从满足生存需要型向舒适型转变的目标。在《住宅性能评定标准》中，根据住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能将住宅分为A、B两个级别，其中，A级住宅又分为实用性、舒适性及高舒适性。目前住宅市场主要的产品类型是：经济适用房、普通商品住宅、高档公寓、别墅等。

我国房地产业今后一个较长时期主要任务是满足居民生活型住宅目标，1995～2004年我国城镇住宅建筑面积增量为50亿平方米，生活型住宅占80%以上。随着我国经济快速、持续发展和居民收入的提高，商品房购买力持续加强，具有比较高居住要求的人群也在不断增加，这种需求是中高档商品住宅层出不穷的根本原因，高档住宅对品质、环境和时尚的要求也在引领我国房地产住宅产品的发展方向。

高档住宅意味着住宅的高性能、高成本，势必出现高价格，拉动商品住宅市场价格整体升高，对普通购房者造成了很大压力。另一方面，我国住房商品化改革以来，高收入家庭自住住房首先得到了满足，尽管高收入者还会增加，但高收入群体依然属于少数，房地产市场的购房主体由高收入阶层向中等收入群体转移是必然趋势，每一种商品都会遵循这样一个轨迹最终实现普及。不仅国家房地产政策要适应这种变化，房地产开发商也会根据市场的变化调整开发战略。

在房地产市场逐渐成熟的过程中，购房者、开发商的选择会趋于理性，购房还是租赁是经济发展和社会进步特别是家庭收入变化的结果，不应依人们的意愿和政府偏好为转移。为了保证更大多数人的住房权利，政府在一定时期内进行适度的政策干预，控制普通商品住宅价格是必要的，但要看到控制房地产投资和土地供给同时也限制了房地产有效供给的增加，势必提升房地产价格；再对房地产价格进行控制，这就在源头和出路上扭曲了房地产市场供求关系。可以预见的结果是，房地产行业内在政策控制下重新洗牌，原材料产业过剩产能有效释放受到抑制。行业外巨大的需求积蓄着政策松动后必然出现的价格井喷。

房价是市场选择的结果，高房价是由于三种购买力的叠加。一种是部分社会资本进入，以房地产为工具，投机炒作推动房地产价格升高，任其冲击市场会给房地产发展造成隐患，国家2003年以来的一系列政策措施对此加以调控已经取得了较好效果，继续加以监控有利于规范市场，平衡房地产供求关系。

另一种购买力是区别于第一种炒房行为的多套住宅购买者，以出租获利为目的，把住宅作为投资品，这种购买力是发展租赁市场的基础。随着人们住房理念的改变，流动人口的增加，房屋租赁市场必将进一步繁荣，成熟的租房市场应该是解决居民住宅的较好选择。充足的出租房源会降低租金，引导购房者转向租房，平抑房地产购房需求的峰值，降低房地产价格。对于这类购房需求，政府应该适当的予以鼓励，以分流巨大的自住购房压力。

对社会整体而言，有人买不起房是正常的，政府要关注的应该是住不起房的群体，而不仅是买不起房的群体。在政策设计上，使住不起房的人买得起房，将会给公共财政带来巨大压力，也会扭曲房地产市场供求关系，控制房价，力推经济适用房建设，是政府的善举，但要支付极高的社会成本，或者根本达不到目的。正确引导，而不是简单限制投资性购房，是发展租赁市场的基础，政府加强廉租房的