至少在某些特殊情况下，房地产具有虚拟资产的特征，就像金融资产这样典型的虚拟资产一样，这在资产泡沫由兴起至破灭的过程中（Boom-Bust）表现得尤为突出。近些年来，无论是发达国家还是新兴市场国家，金融危机的频繁爆发经常伴随着资产市场，尤其是房地产市场的剧烈波动。房地产价格的波动不仅通过财富效应等传导途径直接影响实际经济运行，更重要的是，房地产作为银行信贷重要的抵押品，其价格变动将会影响信贷规模和增长速度，并具有自我增强（Self-enforcing）和自我实现（Self-fulfilling）的效应，这往往加深了危机对实际经济的危害。因此，房地产市场的波动常被视为引发经济波动的一个重要的扰动因素。但是，经验表明，房地产市场波动并不一定会对实际经济造成破坏性的影响，即使在金融危机爆发时也是如此。实际上，一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。

一 房地产虚拟性与价格波动

无论是在人们的习惯性思维中还是在传统的经济理论中，房地产一直被认为是一种最重要的实物资产（Real Assets），这从其名称“不动产”或者“real estate”中可见一斑。长期以来，土地和建筑其上的房屋被认为是最真实的物质财富形式，而且是创造和生产其他财富的原始要素（Primary Factor）。但是，在现代经济中，房地产不仅是一种消费品和生产要素，还是一种重要的投资品。由于房地产具有投资品的特性，其价格常常像金融资产一样产生剧烈的波动，经验表明，房地产价格的波动幅度远远超过普通商品，而价格的强波动性正是虚拟资产的重要特征。虚拟资产价格波动性是由其资本化定价方式决定的。资本化定价必须考虑资产的未来收益，其中必然包含了不确定性和对未来的估计，情绪和信心等心理因素会对未来收益的预期产生重要的影响，而这些心理因素易于受到外部因素影响而产生波动，这正是采用资本化定价方式的资产，其价格表现出强波动性的原因。甚至在资本主义产生以前，土地就已经采用了资本化定价的方式，而作为存量资产的房地产的定价也更多地采用了的相同的方法，尤其是在房地产作为一种投资品进行交易时更是如此。资本化定价是房地产具有虚拟性的根本原因。

简单的例子可以使这一点更加明了。不考虑极少数填海造田这样的例子，土地总量几乎是一直保持不变的，但是从长期来看，土地价值总量一直在上升，即使考虑到物价上涨的因素也是如此。在实物量保持不变的情况下，土地价值总量的上升可以被视为房地产虚拟性最直接的体现。虽然有人可能会争辩，随着经济规模不断扩张，适用的土地数量会相应增加，但是，只要我们将考察的对象限制在特定的区域，这种实物量不增加而价值量上升的现象仍是非常明显的，这也许是对房地产所具有的虚拟性的最直观的认识。

房地产与其他虚拟资产，比如货币和金融资产有着重要的区别。现代经济中的房地产虽然具有虚拟资产的特性，但是它始终可以作为一种实物资产，用于实际的生产和消费。与金融资产相比，房地产与实际经济的联系更加紧密。如果说现代纸币的发行已经完全脱离了黄金储备的束缚，从而实现了完全的虚拟化；金融资产，尤其是金融衍生工具的发展使之成为一种典型的虚拟资产，但是，房地产由于与实际经济的紧密联系，从来没有也不可能实现完全的虚拟化。金融资产由于各种原因价格可能出现暴涨与暴跌，甚至价格有可能降到零，从而失去持有的价值。但是，房地产存在一个基本价值，即其用于实际生产和消费所能创造的价值，房地产的价格不可能长期偏离这一基本价值，这也正是房地产价格比金融资产更加稳定的主要原因。由于房地产兼有实物资产和虚拟资产的双重属性，这使其成为联系实际经济和虚拟经济的一条特殊纽带。

价格的强波动性是虚拟资产的重要特征。与普通商品相比，房地产与金融资产价格都表现出更强的波动性，而房地产价格由于前述原因，比金融资产表现得更加稳定。以日本为例，城市土地价格波动的平均值和波动幅度均大于消费价格指数（CPI）。城市土地价格波动的方差为消费价格指数的3倍，而在人口密集、经济发达的主要城市，土地价格波动更加剧烈，方差达到消费价格指数的9倍。以日经指数为代表的金融资产价格，其波动性远远超过普通商品和地产，方差分