上海市陆地面积为6218.65平方公里，由19个区（县）构成，其中中心城区为10个（包括浦东新区），9个郊区（县），截止到2003年末上海有常住人口1711万，其中户籍人口为1341.77万，户籍人口中的非农业人口为1041.39万。改革开放以来上海的人口和经济总量经历了快速发展，产业结构也发生了重大的变化。从城市功能角度来看，上海正在从一个内向的、地区性城市向一个开放的世界性城市转型，而房地产市场的结构及其演变正是城市转型的重要内容之一，从中可以折射出城市功能的变化。

一 上海市土地结构及其演变

（一）土地结构

改革开放以来，上海市土地结构进行了重大的调整，这种结构调整直接或间接地反映了上海城市发展和产业结构调整的方向和程度，主要表现在以下几个方面：

1.耕地面积逐年减少^[1]

从1952年以来，上海耕地面积呈逐年减少态势，2003年为2573平方公里，比1952年的3873平方公里减少了1300平方公里，特别是在1990年以后，耕地向非耕地的转移速度加快，1991～2003年的12年间减少的耕地基本上同1952～1991年30年间减少的面积相同。

2.绿化生态面积和道路交通面积逐年增加

城市园林绿地面积从1978年的7.61平方公里，增加到2004年的249.81平方公里；绿化覆盖率从1978年的8.2%提高到2004年的36%；人均拥有绿地面积从1990年的1.02平方米提高到2004年的10平方米。人均拥有道路面积从1990年的2.28平方米增加到2003年的12.3平方米。

3.工商业和住宅用地面积逐年增加

从1995年开始，上海土地出让面积在逐年增加，至2004年已累计出让土地350.98平方公里，每年平均增加19.07%。批租土地的用途基本上是工业、商务商业和住宅，大约占到总批租土地的95%以上。从近几年的情况看，住宅用地的比重一般保持在35%～40%左右，工业用地的比重一般在45%左右，商务商业用地一般在12%左右。^[2]

到目前为止，上海市耕地、林地和绿化面积大约占到总陆地面积的58%，工业用地占到12%，道路交通面积的比例约为3%，住宅用地比例约为14%，商业用地约为1.2%。同国际大都市相比，上海商业用地和住宅用地还处于一个较低的水平。

表1 2003年上海土地基本构成

（二）土地使用权出让

从1995年始，上海出让土地使用权的数量大幅飙升，仅2004年就达到70平方公里（见表2），占到上海陆域面积的10%强。从土地市场的出让数据可以看出，土地作为经济活动的基本要素有着强劲的市场需求，这种需求主要来自兴建住宅商品房、商务办公楼、商业楼宇及厂房，这也从一个侧面反映出上海经济增长方式的粗放特征：即通过新出让的土地同新增加的投资相结合，形成新的商品房、新的工厂、新的项目来推动经济增长。

表2 主要年份土地使用权出让情况

上海市出让的土地主要用于住宅和厂房的建设，二者合计占到出让总面积的90%以上。需要指出的一个重要变化是住宅用地的可建面积在2003年和2004年的深幅回调，从2002年占总用地可建面积的56.76%迅速下降到2003年的45.04%和2004年的35.87%。另一个重要变化是商办综合楼用地的可建面积在2000年大幅回落后的迅速回升，其比重从1995年的12.43%，迅速下降到2000年的1.26%，其后又迅速回升到2004年的13.34%。与此同时，工业用地面积一直在稳步上升（见表3）。这三种变化趋势预示着上海城市功能的转型过程已经拉开了序幕，相应的上海房地产市场的结构也在进行着一种深刻的调整。商办综合楼比重的增加意味着上海现代服务业的商务功能正逐步凸现，而工厂用地比重的稳步上升则表明在未来很长一段时间内上海经济增长的主要推动力仍将来自第二产业。

表3 出让土地使用构成及比例

（三）出让土地价格

表4反映了上海市土地交易价格的变化情况（也可参见图4）。可以看出，土地交易价格从1997年以后开始回落，到2003年也没有回到1997年的水平，但在2004年却出现了惊人的上涨。在房地产价格大幅攀升的同时土地价格却持续下降，只是在2004年有所好转，导致这种背离现象的主要原因是土地出让的方式，随着土地协议转让方式被叫停，土地价格在2004年出现了大幅飙升。同时表4数据也间接反映出商业用地价格要远远高于居民住宅用地和工业用地。

表4 土地交易价格变化情况（以1997年价格为100）

二 上海市房地产结构及其演变

（一）房地产发展趋势的回顾

1990年代以来，上海房地产市场发生了巨大的变化，房地产投资、产值以及价格均出现了不同程度的增长。