永佃制是封建社会晚期出现的一种租佃制度，从其形成到新中国成立的五六百年间，经历了形成、发展和衰落、消亡的全过程。永佃农对土地拥有使用权，地主只能照额收租，无权随意增租夺佃。在典型的永佃制度下，土地被分离为所有权和使用权两个部分，并有相互对应的名称，前者通称“田底”或“田骨”，后者谓之“田面”或“田皮”“佃皮”等。

与永佃制形成、发展和土地所有权、耕作权分离相联系，土地买卖也在发生变化，所有权（收租权）、使用权（耕作权）合一的传统土地买卖被分割为田底（田骨）和田面（田皮、佃皮），亦即土地所有权（租权）和使用权（佃权）两项彼此独立的交易。

当然，这种分离并非一蹴而就，而是经历了一个逐渐演变的过程：永佃制下的土地买卖，起初在内容和形式上与普通土地买卖并无多大差异，只是文契特别载明，“任凭买主收租管业”，表明买主对土地只能收租，已无撤佃或收回自种的权利，传统的土地买卖实际上已变为土地所有权或收租权买卖；继而依存于土地的收租权，同土地的关系逐渐疏离，地租直接成为交易标的物，收租权的买卖演变为剥离土地的纯地租买卖；接下去，以土地丘块为单元的地租整卖演变为不受土地丘块限制的分拆零卖；最后，随着地租买卖数额缩小，频率升高，地租买卖日趋零碎化、平常化、日常化，实际上变成一种存本取息的投资途径或抵押借贷的金融调剂手段。

永佃制下土地买卖的上述变化，在一些永佃制比较流行的地区，都有发生，而以皖南徽州地区最为典型，资料亦相对丰富、完整。本文主要以皖南徽州为例，同时参照其他文献资料，对这一变化及其性质、影响进行初步考察和阐释。

一 从“收苗管业”的土地买卖到“收租管业”的租权买卖

在皖南徽州一些地区，传统的土地买卖契约有相对固定的内容和格式，并有一个显著的特点，关于买主的权利，一般都会根据土地的不同类别和用途，做出清晰而具体的说明：水田写“收苗管业”或“耕作收苗管业”，菜园写“收苗种菜管业”，茶园写“摘茶管业”或“管业蓄养采茶”，池塘写“养鱼管业”，山坡林地写“入山管业”“砍木栽苗管业”或“长养收苗管业”“管业长养”，等等，清楚点明了买主权利或“管业”的具体内容。也就是说，买主的“管业”是通过对土地的具体使用，如“耕作收苗”“种菜”“养鱼”“采茶”“砍木栽苗”或“长养收苗”等体现的。

如果买卖的土地是出租地，而佃农并无永佃权，文契除了详细列明佃人姓名，地租种类、数额、交租方式，也要特别写明买主有权“收苗管业”。如明天启四年（1624）的一纸租田卖契，契文逐一登载佃人姓名，写明地租种类为麦、豆、粟，交租方式为“监收”。其后卖主承诺，“自从出卖之后，一听买人收苗管业”^[1]，意在表明买主既可收租，又可收回自种。当然，有的卖契不一定登载佃人姓名、租额及交租方式，只笼统载明该田“并佃”出卖，即连同佃权一起出卖。如万历八年（1580）一纸卖山契，在写明山场的图册号码、面积、四至后，只说“今将前项四至内山并佃，尽行立契出卖……”，最后承诺“其山即便交与买人长养收苗管业”。^[2]也有的将佃农无永佃权的出租地卖契叫做“杜卖租佃田契”或“杜卖租佃契”（否则叫“杜卖租田契”或“杜卖田租契”），契文亦相应添加“连租带佃……听从（买主）换佃收租”一类词句。^[3]

倘若卖主将自种田地出卖，而后佃回耕作交租，即所谓“卖田留耕”^[4]，而又未能取得永佃权或土地使用权，则文契仍须写明“任凭买主收苗管业”。如洪武三十一年（1398），休宁太平里胡周因“日食不给”，将父遗水田2号卖与同里人汪猷干，又佃回耕种交租，每年硬上租谷9秤。^[5]卖主同时承诺，其田“一任买人自行文〔闻〕官受税、收苗，永远管业”。^[6]又如宣德三年（1428）闰四月，该县同都一自耕农将已莳秧在田的1亩水田出卖，契约载明，秋后交“上田”（即不经晾晒）籼谷10砠（合湿谷250斤），待稻谷“收割后，一听买人自行耕种收苗，永远管业”。^[7]显然，上述“收苗管业”，是指买主在允许卖主佃种交租的情况下，仍可随时收回自行耕种。卖主“佃自”年份的长短，租佃关系的续断，完全取决于买主的意愿。

总之，在普通租佃制度下，地主可以随意换佃增租或收回自