中国国民经济的主要矛盾在于城乡二元经济，矛盾的主要方面在于城市化的滞后。当今世界城市化平均水平是50%，一些发达国家已经达到80%以上甚至更高，而我国至2009年底只达到46.6%。^[1]世界经济发展的轨迹显示，城镇化是现代化进程中唯一有效的综合手段。因此，从理论上正确认识城镇化与房地产开发的关系，并科学地选择中国城镇化发展道路，对于推动我国城镇化进程和提高城镇化水平，具有重大的现实意义和深远的战略意义。

一 房地产开发是城镇化发展的基础

城镇化或城乡一体化发展这种综合过程的直接表现是：一方面，农村人口占城乡人口的比重不断下降，农业人口逐步转变为非农业人口；另一方面，城镇规模不断扩大，数量不断增加，城镇人口的比重不断地上升。发达国家和地区的城市化发展历程表明，城市人口迁入分布函数的总趋势与国民经济的发展动态大体呈现同步同向、互相促进的关系。农村人口一旦脱离农业生产领域而进入城市生产领域或城市地域范围，必然会引起其生产行为以及消费行为发生向现代城市方式的转变。这就对土地的合理、有效、永续利用和房地产开发提出了更高的要求。

房地产开发源自城镇化发展需要。为了满足日益增长的人口多样化需求（包括生产、生活、娱乐、社交等在内的生存、发展、享受需求），政府需不断建造工厂、商店、办公楼、住宅区、商务区、电影院、体育、娱乐场所等公共服务设施以及各类基础和配套设施，从而扩大了城镇规模。但土地自然资源属性上的有限性，导致了经济属性上的稀缺性，再加上土地位置的固定性、土地的差异性等特点，从而加大了城市土地的压力。城镇化，特别是在大城市和特大城市，因人口失控就会使土地人口承载量和环境人口容量等变得不合理，进而影响城市经济的发展和房地产开发，这种状况的恶性发展就会促使城市走向衰亡。

一方面，城市人口的增长能够满足工业、商业等各行业发展对劳动力的需求；另一方面，人口高度集中带来的多种多样的需求也繁荣了城市。但是，人口的急剧增加以及人口城镇化的加速，对城市房地产经济的发展也会产生巨大的制约和影响作用。

第一，人口的增加会增大城市的环境压力，从而加重城市房地产开发的难度。

随着人口城镇化的加速，城市人口的高度集中，将对城市生态环境造成很大压力。具体表现在以下几个方面。

一是城市用水量递增，工业和生活污水的排放量将增加。一旦排入河、湖的废水超过其“自净”能力，正常的生物循环或生态平衡将遭受破坏，水体将被污染。随着水源被破坏污染，可取水量将不断减少，水质将不断恶化，水短缺将成为城市普遍存在的现象。^[2]

二是因工业、交通、市政、生活等大量耗能而集中排放出各种废气，导致城市的大气质量不断下降。

三是工业废弃物、建筑垃圾、商业垃圾、医院垃圾和生活垃圾等的数量，会因生活水平的提高、人均消费质量的提高以及市政建设的发展和社会服务的改善而不断增加；同时，还会因文化教育的繁荣以及通信的发展、科技的进步、旅游的开发而产生纸张垃圾、有毒垃圾和旅游垃圾。各种各样的有毒有害的垃圾，既污染了城市自然生态系统中的大气、水体、土地、植物等，又破坏了城市生态环境，危害了市民的身体健康，影响了房地产品的环境质量。这些固体废弃物的堆积存放还会占据大量宝贵的城市土地，加剧房地产开发的用地矛盾。

四是为满足生产和生活的需要，通过房地产的开发所建成的各类水泥建筑物，代替了原来林木覆盖的大地而使城市成为“热岛”。工厂、建筑工地所使用的马达等则构成了城市噪声的点污染；各类机动的运输工具特别是汽车又是噪声的线污染源。

五是城市土地价格会因人口增加对土地需求的扩大而日益高昂，致使绿地被侵占。这会造成城市生态系统的支柱——林木及绿地越来越少，自然生态自净功能日益衰退，最终将导致整个城市环境质量的下降。

城市环境质量的低下，势必要求在房地产开发过程中，首先应改善环境，提高环境质量，这必然导致增大开发成本。因为决定现代房地产品质量高低的一个重要因素，就在于其所处环境状况的优劣。

第二，人口的增加会造成人均资源占有量相对不足，从而加大房地产发展与资源利用的矛盾。

与世界各国相比，我国的自然资源是较为丰富的，但因人口