一 中国房地产市场制度的分析框架

社会主义市场经济体制应该是市场基础和有限政府的相互依存和有机结合的机制。因为市场具有合理配置资源、提高经济运行效率的优势，同时存在着市场失灵问题，这包括市场外部性、垄断、信息不对称等。政府可弥补市场的不足，担负市场监管、信息披露、提供公共产品和服务、市场调节和社会保障的责任，但政府容易产生滥用权力的“政府失灵”。包括：维护不了秩序；对公民进行掠夺；忽视公共物品；过分放任自流；控制过严；花钱过多等^[1]。完美的经济制度体系实际上是政府和市场在完全政府与完全市场之间选择的一种恰到好处的组合。政府与市场结合涉及市场体系、司法保障、政府规制、政府参与、政府调控、政府汲取等方面。针对房地产经济体系，政府与市场的结合涉及人力、金融、土地、销售、租赁、中介、物业和宏观市场等。因此，研究和建议房地产发展的政府公共政策，可在八六矩阵框架体系内进行（见表1）。

市场体系包括房地产正规市场体系的深度和广度。司法保障是国家的基础法制对房地产市场的保障，包括法制的合理性和法治的效率。政府规制指政府对房地产市场的直接保护，包括对市场准入、市场秩序、市场垄断、产品价格、产品质量等方面的管制。政府参与指政府直接参与经济过程，包括自身消费房地产、直接所有或生产房地产、住房供给的资助补贴、在房地产市场上提供公共服务等。政府调控在此指狭义的政府调控即间接影响经济运行，包括实行货币、财政和产业政策等对房地产的影响；政府汲取是政府对房地产领域的税收和费用汲取。在房地产市场中，只有拥有一套合理健全的制度、政策和管理体系，并保证政府与市场恰到好处的有机结合，既充分发挥市场的基础和高效作用，避免政府失灵；又恰当发挥政府的有限职能，克服市场缺陷，才可能确保房地产经济体系适应宏观经济发展要求，高效运行和健康发展。本文以下根据政府和市场关系的房地产分析框架，分析中国房地产发展的成就、问题及其成因，最后提出进一步改革的思路性建议。

表1 中国房地产发展分析：矩阵框架

二 中国房地产发展的主要成就及制度支持^[2]

从1980年代末到本世纪初我国房地产市场飞速发展，人民居住条件迅速得以改善。商品房销售面积迅速增长（见图1），同时人均住房面积大幅上升（见图2）。不仅如此，房地产业还通过启动投资、拉动消费的作用，对我国经济的长期持续增长做出了很大贡献。由于房地产的带动，我国经济在新的发展阶段依然保持8%以上的增长速度，不仅创造了世界大国经济增长和发展的奇迹，也对全球的经济增长和发展做出了重要的贡献。

图1 中国商品房建设和销售增长（1988～2004）

图2 中国城镇居民住房面积的变化（1978～2005）

房地产业的迅速发展，根源于土地的市场化改革、住房体制改革、金融体系改革和国家的产业政策和房地产市场准入的放开，这些制度改革使中国在很短的时间里培育了一个巨大的日渐完善的房地产市场体系。

土地的市场化改革是房地产市场形成的前提。土地作为房地产的实物基础，其市场化改革也走在了各种制度调整的前列。1987年底，深圳市政府首次公开招标、拍卖土地，拉开了中国土地市场化的序幕。1988年的《宪法修正案》规定“土地使用权可依照法律的规定转让”，确立了中国城市土地市场的基本框架。土地交易的市场化不断推进，发展到今天的“招、拍、挂”出让土地，最终形成了巨大的土地交易市场。土地市场的形成为中国房地产市场的发展奠定了基础。

住房分配的货币化，是我国住房制度改革的中心内容。确立在市场中、通过货币交易的形式分配房屋，为中国房地产市场注入了交易实体。1998年，我国最终停止了福利分房政策。没有住房分配的货币化改革，就没有中国房地产市场存在的必要。2003年，个人购买商品房屋面积已经与住宅销售面积基本持平，个人消费支撑着中国房地产市场的高速发展。

金融体系改革为中国房地产市场的发育提供了血液。房地产业作为资金密集性产业，必须得到金融部门的大力支持。随着90年代以来金融体系改革的深化，中国房地产投资额在1993年后快速增长（图3）。1998年后，住房抵押贷款政策的推进，启动了中国巨大的房地产消费需求。1997年末，个人住房抵押贷款余