房地产业是十分重要的基础性、带动型产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用。2008年下半年以来，受全球金融危机影响，广州经济受到的较大冲击，大部分产业不景气，进出口大幅下降，工业增速大幅回落，引起货物运输等生产性服务业也相应下降，房地产成为2009年广州经济发展中的亮点。2009年前三季度，房地产业实现增加值451.92亿元，同比增长25.7%，拉动广州经济增长1.8个百分点，对广州经济增长起支撑作用。房地产业发展不仅对城市经济增长有重要影响，而且对政府财政收入、居民就业、城市化进程和城市总体定位等方面都有重要的推动作用。由于受产业发展规律、国家宏观政策、全球金融及经济危机等多方面因素的影响，当前广州房地产市场面临巨大的不确定性，深入分析房地产业运行的客观规律，正确判断未来房地产业发展的基本趋势，合理实施相应的政策措施，是十分必要的。

一 金融危机爆发以来广州市住宅 市场运行特征及原因分析

（一）金融危机爆发以来广州市住宅市场运行的基本特征

1.受金融危机影响，2008年第四季度住宅市场低迷

2008年下半年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价逐步回落，市场调整程度进一步加深，2008年第四季度住宅成交总量245.8万平方米，同比大幅下降31.93%，环比下降16.43%。其中，二手住宅市场影响较大，2008年第四季度二手住宅成交面积同比大幅下降46.98%，环比下降11.35%。由于市场已于2007年9月“二套房贷”政策出台后开始出现调整，所以成交价格调整幅度不大，但也有所回落。2008年第四季度住宅成交均价为6881元/平方米，同比下降4.88%，环比下降1.8%。其中，一手住宅市场受“二套房贷”政策和金融危机的共同影响，价格下降幅度较大。2008年第四季度一手住宅成交均价8928元/平方米，同比大幅下降18.01%（见表1）。从2008年12月至2009年2月，一手住宅月度成交面积均维持在47万平方米左右，成交均价维持在8000元/平方米左右，市场到达此轮市场调整的底部。受市场调整和国际金融危机的共同影响，2008年广州房地产业实现增加值553.19亿元，同比增长5.6%，增幅低于2007年12.1个百分点，增速为2004年以来的最低水平。

表1 2008年第四季度广州住宅市场交易情况

2.国家促进房地产市场健康发展的一揽子政策出台后，2009年广州住宅市场从复苏走向繁荣

2009年以来广州房地产业实现较快发展，成为经济的主要增长点。2008年下半年以来，由美国“次贷”危机引起的金融危机进一步恶化，迅速演化成席卷全球的经济危机。受其影响，2009年广州经济受到的较大冲击，大部分产业不景气，进出口大幅下降，工业增速大幅回落，导致货物运输等生产性服务业也相应下降，2009年前三季度广州经济同比增长10.5%，第二产业、第三产业同比分别增长7.5%和12.7%，增幅分别比2008年同期回落1.6、3.4和0.5个百分点。但是，受国家促进房地产市场健康发展的一揽子政策的影响，广州房地产业自3月份开始回暖，房地产市场量价齐升，房地产及其相关行业（如建筑业）均实现较快增长，2009年前三季度房地产业实现增加值451.92亿元，同比增长25.7%，建筑业实现增加值175.78亿元，同比增长18.4%，增幅分别高于同期GDP增长率15.2和7.9个百分点，两个产业合计拉动经济增长2.2个百分点，对经济增长起支撑作用，成为2009年广州经济的主要增长点。

住宅市场从2009年3月开始复苏，成交量大幅上升。广州住宅市场成交日趋活跃，一手住宅月度成交量不断攀升，3、4、6月份单月成交环比均有超过30%的涨幅，其中6月份十区一手住宅成交面积达到110.4万平方米，环比增长42.5%，8月份成交面积达到169.13万平方米，为历史最高点，9～12月成交量仍维持在较高水平。随着商品房市场的回暖，二手住宅交易也同步增长，3、4月份单月成交量环比均有约40%的涨幅，下半年（10月份除外）二手住宅单月成交面积均超过90万平方米，其中12月二手住宅成交达121.43万平方米，创历史新高。2009年十区一手、二手住宅成交面积分别为978.39万平方米和958.77万平方米，同比分别大幅上涨76.89%和111.63%（见图1）。

图1 2007～2009年广州月度住宅成交情况

在交易持续畅旺的带动下，成交价格稳中趋升。2009年初开发商为应对金融危机而主动降价，使得商品房价格普遍下降，2009年1～5月一手住宅成交均价维持在8000～8400元/平方米的区间，其中一季度均价8124