一 问题的提出

随着国有住宅房产的逐渐退出和住房体制的市场化改革，中国的商品住宅建设和发展异军突起，率先走在中国住宅商品化改革前列的北京、上海和深圳三大城市中，商品住宅已日渐成为城市居民居住的主体社会群落。

作为首都，北京理应作为城市社区文明的排头兵。尽管与上海、深圳相比，北京商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业管理公司数量位居前列，然而，中国消费者协会信息网提供的北京、上海和深圳城市之间的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、服务收费之高，同样亦为三大城市之首。

目前北京市共有3947家物业管理公司，其中将近40%的物业管理公司尚未取得资质等级，即1586家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行“物业管理”。

随着北京未来几年经济适用房建设将以每年300万平方米的速度推进，商品住宅社区的构成中，中低收入家庭的业主比例将不断提高。在中央唱响“构建和谐社会”主旋律的大背景下，物业纠纷导致的权益难以维护、人身安全无法保障等一系列问题如迟迟得不到根本解决，将引发、积聚和转化为人们对政府的严重不满，届时将极大地影响首都北京的社会和谐、安定和政治稳定。

二 社区管理中的物业纠纷与业主维权

（一）物业纠纷的主要经济内因

1.物业管理公司与开发商的利益关联导致物业管理公司身份异化

目前我国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生，或由房屋管理局原房屋管理所转制演变而来的，其中1/3从属于房地产开发企业。由于开发商在与业主进行房屋买卖中存在的不同程度的商业欺诈行为相当普遍，如房屋质量隐患、销售面积与实际面积不符、共摊面积重复销售、更改规划增加销售面积、种种承诺未按时兑现或根本不兑现等问题，导致业主与开发商利益纠纷层出不穷。

北京市园林局曾对业主反应强烈的9个居住小区进行了绿地率复核，竟有8个小区不符合北京市规定的普通小区绿地率30%、危改小区20%的标准。业主的维权，需要物业管理公司的配合和支持，如物业整体资料、图纸和数据的提供、举证等，离不开物业管理公司的配合。从其物业管理公司作为“贴心管家”的身份上讲，物业管理公司也应履行其配合和支持的义务。然而，由于物业管理公司与开发商的利益存在关联关系，致使物业管理公司身份异化，从而从“贴心管家”变成了业主的对抗者，由此导致物业管理公司与业主纠纷的产生。

有一项调查表明，凡是存在着开发商房屋交易侵权的小区，凡是与开发商存在利益关联的物业管理公司，都不同程度存在着物业管理费滞收、欠收的现象，这是业主的一项被迫维权的手段。

2.90%的物业管理公司利用居住区共用部位牟取私利

来自中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。北京大约有4000家居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。

无偿利用业主共用财产，进行有偿经营的方式是：利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租；利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位，收取停车费，甚至公然将绿地改造为停车场地；利用大量物业地下室，对外出租，获取租金；利用地下车库，重复二次收取管理费用等。

以北京市中上档次的居住小区为例，对其共用部位经营的机会成本简单作一测算。假定一个居住小区为1000户，每套房屋价格为100万元人民币，停车泊位为5万元，共摊面积占面积的15%，则每套房屋业主实际拥有共摊资产为20万元，一个小区全体业主拥有共摊资产为2亿元，假定扣除共摊资产的非经营因素为80%，则可经营性共摊资产为人民币4000万元，按照目前房屋出租收益率4%计算，则可经营性共摊资产的机会成本为160万元。换言之，如果物业管理公司将其用于经营，其年收入为160万元左右。假定每套房屋建筑面积为150平方米，则共摊可经营性资产的收入相当于0.88元/月·平方米，还尚未考虑地上公共场地、小区道路的停车泊位收费等因素。这就说明业主为何对物业管理公司侵占共用部位反应如此强烈。

根据北京市居住小区管理办公室的一项抽样调查结果显示：北京市商品房小区目前的平均物业收费率仅为65%左右。在对北京市28个商品房小区的调查中发现，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区，占