上海作为未来世界第6大城市群的中心城市，不仅对整个长江三角洲，而且对全国、对世界一些国家和地区都起着非常明显的“聚集”与“扩散”效应。这种“内推”“外拉”式的发展动能，使得上海经济社会的发展更具潜力。上海发展的潜力，从构成城市实体的角度来讲，也就是上海城建发展的潜力，房产经济发展的潜力。目前房地产业已成为上海国民经济的六大支柱产业之一，并且是同城市空间结构、城市形象及居民消费结构提升直接相关的产业，房产经济与上海发展的互动作用日趋明显并不断加强。

一 房产经济在上海经济发展中的作用

1988～2002年的15年间，上海房地产开发投资增长速度与上海GDP增长速度相比，除1991年、1997～1999年4个年份房地产开发投资增长速度出现负数，2000年低于GDP增长速度0.8个百分点外，其他年份均高于GDP的增长速度，其中，2001年高出GDP增长速度1.2个百分点，2002年高出GDP增长速度7.8个百分点。再以房地产增加值增长速度与上海GDP的增长速度相比，除1990年房地产增加值增长速度出现负数，1988年低于GDP的增长速度以外，其他年份均高于GDP的增长速度，其中，2001年高出GDP增长速度15.7个百分点，2002年高出GDP增长速度7个百分点。

可见，除少数特殊年份外，绝大多数正常年份，上海房地产开发投资增长速度及房地产增加值增长速度均要快于上海GDP增长速度。

2001年，上海房地产业开发投资达631亿元，比上年增长11%。其中，商品住宅投资439亿元，比上年增长7%。2001年房地产业完成增加值316.85亿元，同比增长25.88%，占上海GDP的6.4%，比1990年和2000年分别增加5.8个和1.1个百分点。同时，2001年房地产对上海GDP增长的贡献率达到了16.3%，比2000年提升了近10个百分点。

2002年，上海房地产共完成投资720.23亿元，比上年增长14.2%。成为全社会固定资产投资增长的重要拉动力。房地产业共完成增加值373.63亿元，比上年增长14.5%，增幅高出全市GDP增长率3.6个百分点。房地产增加值占全市GDP比重从2001年的6.4%上升到2002年6.9%，房地产业继续高位带动上海GDP的增长。

2003年，上海房地产开发投资规模继续扩大，共完成房地产开发投资901.24亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.8%。

2004年1～10月，上海房地产投资延续了上年“总量扩张，高位运行，稳健发展”的势头，全市房地产开发投资完成935.44亿元，比上年同期增长21.6%，增幅低于全国（28.3%）及东部地区（27.8%）的平均增长，但高出1～9月0.8个百分点。其中商品房建设投资完成768.29亿元，占82.1%。

房地产业一向是关联度很高的产业，它的持续快速发展有力地带动了建材、装潢、装饰、物业管理、服务、园林等相关配套产业的发展，扩大了就业，出现了像“九星”建材批发市场这样的全国最大的村办建材市场，促进了郊县农业向都市农业的快速转化。房产经济在拉动国民经济较快增长的同时，还直接创造了外商投资的环境，提高了市民生活和居住的条件，进一步改善了城市形象，增强了城市的魅力，体现出了“城市让生活更美好”的新的城市理念。

二 上海房产经济的发展潜力

房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在的城市发展的潜力与空间。上海作为未来的世界城市，国际经济、贸易、金融、航运中心，外商最看好的投资场所、人才聚集高地和居民消费增长较快的城市，无论是旧城改造、城市扩建、新城建设、郊县开发等方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房产经济的发展提供了根本性条件。

决定上海房产经济发展的潜力与空间的因素主要有：

1.上海城市地位的不断提升

戈特曼早在1976年2月就提出，以上海为中心的城市群已成为世界第六大城市群。希腊学者帕佩阿鲁认为，真正的城市群人口规模应在3500万到2.5亿之间。长江三角洲地区15个城市土地面积约占全国的1%，人口约占全国的5.8%。美国东北部大西洋沿岸城市群是世界第一大城市群，约占全美国国土面积的1.5%，人口占全美总人口的20%。日本太平洋沿岸城市群是世界第三大城市群，约占日本国土总面积的20%，人口占日本总人口的61%。英国以伦敦为核心的城市群，占全国土地总面积的20%，人口约占全国总人口的50%。作为占世界总人口1/5的国家的世界第六大城市群，无论从地理空间还是人口规模上，都有着巨大的发展潜力。上海作为