随着住房市场化改革的不断深入，中国城镇居民的居住状况发生了深刻的变化，越来越多的人告别了福利分房时代，住进了成片开发的新型住宅小区，成为拥有私有产权住房的业主。全国第五次人口普查的结果表明，城镇居民拥有私有产权住房的比例已达到45.2%。^[1]但是，由于现阶段房地产市场的不规范以及产权保护机制的缺失，业主的权益频频受到侵犯。对于他们中的大多数人而言，房产几乎是倾其所有，甚至是负债才获得的最大一宗私有财产。因此，权利意识非常强烈，面对不法侵害，往往会竭力抗争。进入21世纪以来，各地的房产维权活动日益频繁，在媒体、网络、律师等诸多力量的推动下，逐渐演变为一场席卷全国的运动。其规模和影响之大，有媒体甚至称之为“业主革命”或“有产者革命”。房地产市场发展较快的北京、上海、广州、深圳等地，成为这场“运动”的中心。

城市业主维权运动的蓬勃兴起，反映了住房私有化之后公民私权的扩张和民间自治力量的茁壮成长，对中国城市政治发展与治理模式的走向和演变具有标志性意义。对此，已有学者给予了关注。张静通过对上海浦东清水苑住宅小区纠纷案例的分析，认为居民保护个人财产的行为改变了社区的权利配置关系，建构了一个“新公共空间”，以前所未有的方式创造着社会资本，将分散的居民组织起来，参与涉及他们共同利益的公共事务。^[2]汤艳文以社区治理中的不完全契约关系为问题意识，对上海康健街道三家小区业主委员会与物业公司、居委会之间的冲突与合作进行了实证考察，分析了三方如何在不完全契约形态下，通过持续博弈实现利益的均衡。^[3]夏建中从公民社会理论出发，认为业主委员会的出现，构成了中国城市社会历史上第一个真正的公民社会的雏形，“业主和业主委员会最主要的工作就是面对物业管理公司的抗议活动。”^[4]白杨从业主委员会选举入手，剖析了住宅小区中的博弈关系，认为选举的仪式化功能和象征意义有助于业主维权的技术性表达。^[5]晁流以南京“中青园”小区发生的一场冲突为例，剖析了业主、业主委员会、开发商、物业管理公司、娱乐公司和环保局如何通过策略选择以及技术手段的运用，实现各方利益的调整。^[6]孟伟则以深圳市宝安区滢水山庄业主维权行动为分析案例，探讨了城市业主如何结成行动集体，通过策略性的理性抗争来维护自身的财产权益等问题。^[7]陈映芳在上海市某居民区“封墙事件”的个案研究中，对群体性利益表达的成功策略进行了分析。^[8]

上述研究注意到了住房市场化改革对住宅小区治理结构与权力关系的影响，分析了房产维权中的博弈关系及策略选择，为我们理解城市业主维权运动的发生机制以及集体行动的逻辑提供了有益的借鉴。本文将在这些研究的基础上，对城市业主维权运动的特点及其影响做进一步的分析，以求整体把握住房市场化改革之后城市政治生态所发生的深刻变化。

一 城市业主维权运动的现状及特点

目前，房产维权活动在城市商品房住宅小区已非个别存在，业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、行政主管部门之间的冲突频频见于报端和网络媒体，在房地产市场发展较快、住房商品化程度较高的一些城市，表现得尤为突出。

北京。2003年7月，望京地区“地标”方舟苑小区200多名业主为了抗议开发商擅自更改小区规划，将张贴着“方舟苑业主声讨奸商”标语的48辆汽车、500米长的车队开到了长安大街上，向北京市规划委请愿。而在此之前，业主已与施工方在小区发生了多起肢体冲突，局面几近失控。^[9]2003年9月，为了抗议开发商将规划内绿地改建商品楼群，在号称中国“第一社区”的回龙观小区，数千名业主在几位维权精英的带领下，开展了一系列的“斗争”。他们成立了“业主维权小组”，设立了有专人值班的“维权办公室”，分工合作，逐步形成了一个上百人规模的相对稳定的业主维权“组织体系”。他们制定了详细的维权计划，并多次上访，“实践三个代表，祖国万岁”；“群众利益无小事，保护绿地”成为维权业主们的行动口号。^[10]

上海。“四季园”是徐汇区的高档住宅小区。2003年3～4月，小区业主委员会以物业管理公司将价值1560万元的地下车库和架空层等业主公摊面积非法占用盈利，侵害了业主的利益为由，将之解聘，续聘了“新管家