一 2005年中国住宅发展形势分析

（一）2005年房地产政策回顾

1.国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》

2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知。通知明确要求各地区、各部门要正确认识房地产市场的发展形势，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，从强化规划调控、改善住房供应结构，严格土地管理、加大土地供应调控力度，严格税收征管、调整住房转让环节营业税政策，加强房地产信贷管理等方面做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。通过鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知出台的背景是2005年以来我国部分地区商品住房价格上涨过快。2005年第一季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨9.8%，上海、杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京、武汉等8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%；商品住宅销售价格比去年同期上涨10.5%，其中，普通住宅和高档住宅销售价格比去年同期分别上涨9.7%和12.9%。部分城市房地产价格上涨幅度接近20%，如上海市的房地产价格第一季度增幅为19.1%。

七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》下发以后，对于部分地区特别是上海等长三角地区商品住房价格上涨过快的现象具有明显的抑制作用，2005年5月份以来，各地认真贯彻执行七部委文件，商品住房价格逐渐趋于平稳。

2.国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》

2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部下发了《关于加强房地产税收管理的通知》，通知明确规定，2005年6月1日以后，个人在将购买不足2年的住房对外销售时，应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

《关于加强房地产税收管理的通知》下发以后，对于遏制投机性炒房、引导住房理性消费、稳定商品住房价格具有重要的作用。

（二）2005年宏观调控下的房地产市场形势

宏观调控政策出台后，市场反映表现为部分城市市场交易量有所下降；市场供求比例发生了显著变化，如上海的供求比例由今年第一季度的0.85∶1调整到六月的1.12∶1。宏观调控下的房地产市场具体表现形式如下。

1.房地产开发投资增幅下降

2005年1～8月，全国房地产开发投资额为8920.1亿元，同比增长22.3%，与1～4月25.9%的增幅相比，下降了3.6个百分点。其中，北京、上海两市的房地产开发投资增幅分别从1～4月的10.6%和15.8%下降到1～8月的-1.7%和9.6%。2005年1～8月，全国住宅开发投资额为6009.8亿元，同比增长21.5%，与1～4月的24.00%增幅相比，下降了2.5个百分点，北京、上海两市的商品住宅开发投资增幅分别从1～4月的2.5%和6.8%下降到1～8月的-9.3%和0.2%（详见图1和图2）。

宏观调控政策出台以来，在开发投资增幅下降的同时，部分地区城市商品房新开工面积增幅也在下降，北京、上海等城市1～8月商品房新开工面积同比增幅出现负数。2005年1～8月，北京、上海商品房新开工面积分别为1581.88万平方米和1851.97万平方米，与2004年同期相比分别下降了4.7%和0.9%。商品住宅的下降幅度更大。2005年1～8月，北京、上海的商品住宅新开工面积分别为1078.97万平方米和1415.88万平方米，同比分别下降了15.1%和10.7%。

图1 2005年1～8月房地产开发投资同比增幅变化

图2 2005年1～8月商品住宅开发投资同比增幅变化

2.宏观调控政策出台后，部分地区城市房地产市场交易量出现萎缩

宏观调控政策出台后，部分城市房地产市场5月和6月交易量出现严重萎缩，7月份有所回升。2005年5月、6月，全国商品房销售面积分别为2290.56万平方米和3051.52万平方米，同比分别增长7.77%和14.31%，远低于2005年3月25.68%的增长率。上海市2005年5月、6月商品房销售面积同比下降幅度分别达到55.08%和4.85%，7月份下降幅度为0.21%（见图3）。安徽省合肥市2005年6月的商品住宅销售面积为23万平方米，销售金额为7.4亿元，分别为1月的43%和47%。

图3 2005年1～7月上海市商品房交易变化情况

图3 2005年1～