近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，2004年末，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。

与中国经济增长具有周期波动的特征一样，我国房地产行业的发展也经历了几个周期，发展的第一阶段是1978～1991年，是理论突破与试点起步阶段，1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987～1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段从1992年至1995年，是房地产非理性炒作与调整推进阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。最近房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段从1995年至2002年，房地产市场处于相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段是从2003年以来，是价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。本文将从宏观经济周期波动的角度，分析我国房地产业在经济增长中的作用，分析我国房地产业投资、销售、房地产价格水平与我国固定资产投资、消费和全社会物价水平的关系。

关于房地产市场与宏观经济周期波动关系的研究包括：Davis和Heathcote（2001）发现，美国住房投资的标准差是非住房投资标准差的两倍，美国住房投资领先于经济周期（国内生产总值），而非住房投资滞后于经济周期（国内生产总值）。Ortalo-Magne 和 Rady（1998）发现，在美国和英国房地产市场的交易额、住房价格和国内生产总值是相关的，但住房价格的波动性大于国内生产总值，房地产市场的交易额的波动性又大于住房价格。

一 房地产开发投资与全部固定资产投资的关系

（一）月度房地产投资与固定资产投资的关系

2004年，全国城镇共完成房地产投资13158.25亿元，比2003年增长28.1%，增速略高于25.8%的全社会固定资产增长速度，城镇房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。从房地产投资的增长看，1992年以来，我国房地产行业的投资经历了3个周期：第一个周期从1992年2月到1995年7月，形成了房地产业急剧快速增长的时期，最高增长率曾高达147%，但由于对迅速升温的房地产热缺少有效的监管，房地产市场一度呈现混乱现象，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年宏观经济调控后，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍大幅回落，至1995年7月达到最低点，增长率降为17.2%。第二个周期从1995年7月至1997年12月，在这一时期，房地产业进入急剧发展之后的收缩期，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。从房地产业发展的过程来看，中国房地产业则是进入到一个相对稳定的发展阶段。第三个周期从1998年开始至目前，随着1998年取消住房实物分配为主的住房体制改革和2000年按揭政策的实施，房地产投资迎来了长达7年的平稳快速发展阶段，房地产投资增长速度保持在30%以上，房地产行业成为国家的支柱产业之一（见图1）。

图1 中国房地产投资累计同期比增长率

从房地产投资与全部投资增长情况看，1998年是一个分水岭，在1998年以前，房地产开发投