2006年，是国家实施“十一五”规划的开局之年，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。为使房地产市场稳定、持续、健康地发展，国家出台了一系列宏观调控政策。在国家宏观调控政策的基础上，深圳市积极出台相关措施，从土地供应、金融税收、住房供应结构等方面对房地产市场进行调控。在宏观政策的作用下，深圳房地产市场总体保持稳定发展，房地产市场需求继续保持一定规模，房价上涨的势头初步得到控制。

一 2006年深圳市房地产市场运行情况

（一）房地产投资增速有所加快，但商品房供应规模有所下降

2006年，本市房地产市场供应呈现投资增速加快、供应规模减少的局面。全市全年完成房地产开发投资460.68亿元，同比增长10.01%，与上年-3.37%的投资增幅相比，投资情况明显好转；商品房施工面积3205.34万平方米，同比减少5.78%；商品房竣工面积670.51万平方米，同比增加4.1%；商品房新开工面积710.25万平方米，同比减少38.36%；商品房空置面积150.71万平方米，同比减少10.46%。

与国内主要城市比较，在本市积极的促进房地产市场供应政策的作用下，房地产投资增长明显加快，2006年1～11月，增幅达到11.12%，而同期北京、上海、广州房地产开发投资增速也有所加快，增幅在5%～16%之间（见图2）。

图1 2006年国内主要城市房地产开发投资额比较

图2 2006年国内主要城市房地产开发投资增幅比较

（二）新建商品房市场中批准预售面积有所下降，普通住宅为市场供应主体

2006年，全市商品房批准预售面积累计807.27万平方米，同比减少9.56%，其中住宅批准预售面积694.57万平方米，同比减少5.43%；办公楼批准预售面积34.4万平方米，同比减少14.96%；商业用房批准预售面积72.81万平方米，同比减少30.58%。

全市单套建筑面积144平方米以下的商品住房批准预售套数为61391套，占全市总套数的87.72%，比2005年低1.50%，批准预售面积为529.55万平方米，占全市总面积的76.24%，所占比例基本与2005年持平，普通商品住宅供应继续居市场主体地位。

此外，根据深圳市房地产预警体系指标，目前住宅累计储备量约为370万平方米，住宅储备率为0.5250，处于住宅供应轻度紧缺区间，新房供求关系仍比较紧张。其中特区内的住宅储备率为0.4653，处于紧缺区间，以罗湖、福田的紧缺程度最为严重，而特区外的住宅储备率为0.5609，处于轻度紧缺区间。

（三）在调控政策的持续作用下，新建商品房销售面积下降

2006年，新建商品房销售面积797.65万平方米，同比减少18.66%；其中，住宅销售面积705.82万平方米，同比减少21.37%，占商品房销售总面积的比重为88.49%；办公楼销售面积38.27万平方米，同比增加49.61%，占商品房销售总面积的4.8%；商业用房销售面积45.96万平方米，同比减少3.12%，占商品房销售总面积的5.76%。

根据深圳市房地产预警体系指标，商品房销售面积增长率处于较冷区间，上年度在一系列宏观调控政策作用下，由于房地产开发节奏放慢，以及住房消费和投资的观望，特别是新建商品住宅价格的较快上涨，使得新建商品住房需求明显下降，年度销售规模下降较大。

图3 2006年国内主要城市商品房和商品住宅销售面积比较

与国内主要城市比较看，2006年1～11月，上海商品房销售面积同比减少0.5%，而广州同比增加5.4%。其中住宅销售面积上海同比减少3.1%，广州同比增加3.77%，以深圳的同比降幅为最大。

（四）特区外商品住宅销售规模不断扩大，普通商品住宅居市场主导地位

2006年，特区外商品住宅销售面积436.1万平方米，占全市销售总面积的61.79%，比2005年高11.79个百分点，特区外置业已居全市主导地位。其中宝安区销售面积占全市的34.46%，居各区之首；龙岗区销售面积占全市的27.33%，居其次。

全市单套建筑面积在144平方米以下的普通住房销售套数为66645套，占总销售套数的88.88%，销售面积542.19万平方米，占总销售面积的76.82%，普通商品住房是销售市场的主体。其中，90平方米以下的住房销售套数占总销售套数的53.27%，销售面积占总销售面积的34.36%（见图4）。

图4 2006年不同套型结构商品住宅销售面积所占比例对照

（五）商品住房价格总体呈上涨趋势，但随着宏观调控政策的实施，房价涨幅已开始回落

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2006年1～12月，同比上涨11.7%。2006年6月，新建商品住宅价格单月同比涨幅达到年度最高