一 深圳市居民住房现状

（一）住房总量及近年住房建设情况

根据系列住房调查及研究成果，至2005年底，深圳市拥有住房建筑总面积已达到2.45亿平方米，按全市827万常住人口计算，人均住房建筑面积达到29.8平方米/人，住房水平高于全国平均26平方米/人的标准。

图1 2001～2005年各区商品住宅销售面积图

2001～2005年，深圳市住房成交量逐年稳步增加，需求持续旺势，住房市场得到迅速的发展。5年内，共销售商品住房35.6万套，3224.08万平方米，总销售金额达到2312.58亿元，单套住宅平均建筑面积为90.5平方米。特别是2002～2005年期间，年住宅成交量从561.89万平方米上升到901.13万平方米，年平均增长速度为14.98%，住房市场的迅速发展，在解决深圳居民住房方面发挥了积极的作用。

住宅市场发展的热点区域经历了向西部、向特区外不断转移和扩展的过程，其中南山区成交数量最多。到2005年底，特区外住宅销售面积占全市总销售面积的比重已经超过50%，房地产市场实现了从特区内向特区外的逐步转移。

图2 2001～2005年不同户型销售面积所占比例

图2反映出目前深圳住房结构不尽合理，中小户型（90平方米以下）销售面积所占当年销售总面积的比例均低于四成；中等户型（90～120平方米）所占比例则呈现逐年小幅减小的趋势；中等偏大户型（120～144平方米之间）的比例基本保持平稳；大户型（144平方米以上）所占比例一直保持增加趋势，增长速度较快。

住宅价格保持持续上涨趋势，2003年同比上涨2.83%，2004年同比上涨5.22%，2005年涨幅较大，同比上涨17.42%，且以144平方米以上的大户型增幅最大，同比增幅高达26.02%。

（二）关于住房的使用状况

据调查截止到2006年6月30日，全市共计登记在册房屋102.7万套，登记住房总建筑面积1.26亿平方米。

图3 深圳市登记在册各行政区住房套数

1.本市户籍人口拥有住房状况

全市户籍人口中，城市移民（不含原村民）已达146.13万人，共拥有住房41万套，占登记住房总数的40.9%，总建筑面积达到4705万平方米，占登记住房总面积的43.5%，人均住房建筑面积约为32.2平方米/人，这部分住房，解决了全市近131万户籍人口的住房问题，约占户籍人口总量的72%。

根据调查结果，至2005年，全市户籍人口中原村民人口总量为35.8万人，原村民拥有的“城中村”农民房或其他私人自建住房总量达1.2亿平方米，拥有的私房总栋数超过35万栋，人均住房建筑面积为335平方米/人。原村民的私宅，不仅完全解决村民的住房问题，且该类住房中80%以上的面积用于出租经营，成为原村民主要的经济来源。

同时台港澳人士在深拥有住房9.8万套，占登记住房总数的9.5%，拥有住房建筑面积1217.5万平方米，占总面积的9.7%；外籍人士在深拥有住房4715套，占登记住房总数的0.5%，拥有住房建筑面积78.5万平方米，占总面积的0.6%。

2.登记在册的政策性保障住房仅占总量的1/10

据分析，具有明显商品房性质的住房共59.8万套，住房建筑面积5571.3万平方米，分别占住房总量的58.24%和44.34%；安居房/微利房/福利房等政策性住房共9.6万套，住房建筑面积840.3万平方米，分别占登记住房总量的9.33%和6.69%。

3.住房套均价格为36.5万元/套，每平方米平均价格2984.08元

单套住房平均价格为36.5万元，单位建筑面积平均价格2984.08元/平方米。其中罗湖区住房登记平均价格为37.6万元/套，福田区住房登记平均价格为48.1万元/套，南山区住房登记平均价格为47万元/套，盐田区住房登记平均价格为34.1万元/套，宝安区住房登记平均价格为24.9万元/套，龙岗区住房登记平均价格为27.5万元/套。

4.住房拥有以自住为主

全市登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人为95.7万人次，占总人次的87.39%，住房拥有以自住为主。

5.登记住房的平均转手时间2.41年，平均转手次数0.26次/套

从住房转手时间看，取得产权证后半年内就发生转手行为的住房占住房总套数的30.31%，而取得产权证后三年及三年以上发生转手行为的住房占住房总套数的28.11%。可以注意到，在半年内转手的住房其购买的主要目的基本为短期拥有等待升值后变现，这种短期投机行为的比重超过30%值得警惕和重视。

（三）住房置业抽样调研

为了解购房者的置业意向，我们分别于2006年5月和10月对5000多个具有购房或租房意向的居民进行了抽样调研，结果如下。

1.受访者背景资料

本次调查受访者中，来自福田的占49%，来自罗湖和南山