在世纪交替之际，我国进入了全面建设小康社会、实现第三步发展战略的阶段。这个阶段也正是我国全面推进工业化和城市化时期。在这个阶段里，我国的房地产业理应有长足的发展。正是因为这种现实，使得房地产经济成为近几年理论研究的热点之一。本文拟在简要回顾我国房地产业发展及相关理论研究的基础上，采用尽可能多的数据和定量分析方法探讨房地产业的地位和作用问题。

一 房地产业：历史轨迹与理论回顾

1.建国以来房地产经济的沉寂与重生

建国以来，中国的房地产业随同整个国民经济一道经历了一个“非市场化”到“再市场化”的过程。新中国成立后，党和国家首先接收了旧政府房地产档案、没收敌伪房地产、确认产权归属、代管无主房屋、打击房地产投机和各种非法活动，并迅速在全国范围内建立起了新政权的房地产管理机构，制定了有关房地产管理的政策。然后，从1956～1965年，与资本主义工商业的社会主义改造并行，全国城镇陆续进行了以“国家经租”形式对出租的私有房屋进行了社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权。私有企业占用的土地，国家也以赎买方式收归国有。经过这些改造，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本变化，确立了公有制在城市房地产中的主体地位。

在房屋与土地国有的基础上，我国直到改革开放前一直奉行房地产非商品的政策，不允许国有土地出让、转让。企业或其他单位如需要土地，不能从市场上购买，而只能向政府申请，由政府无偿划拨，划拨的土地可以无限期使用。同样，房屋也不能作为商品进行买卖。需要房屋的单位也须向政府申请，由政府拨款，申请单位组织建设。不但业务活动用房是这样，职工住宅也是这样。住宅建成后，由单位用行政的办法分配给职工居住，只收取象征性的低房租。这样的低房租甚至不足以弥补起码的房屋维护费用。这样，直至改革开放前，由于土地不能出让，房屋不能买卖，我国的房地产业实际上失去了经营活动的基本条件。

1978年党的十一届三中全会决定了推行改革开放的政策，给我国房地产业的再生创造了条件。1978年，根据住房建设的迫切需要，全国城市住宅建设工作会议提出了“充分调动国家、地方、企业和个人四个方面的积极性，准许私人买房、建房，要使住宅逐步商品化”的改革思路。1980年4月，邓小平同志在一次谈话中谈到了城市住房建设的一系列问题，成为后来我国住房体制改革的重要指导思想。^[1]在接下来的改革探索过程中，有几个重大转折是至关重要的。一是1984年六届全国人民代表大会的政府工作报告提出：城市住宅建设要“推行商品化试点，开展房地产经营业务”。虽然这里仅限于住宅，而且是试点，但其重要意义在于，它打破了房屋非商品的禁区，并提出了房地产“经营业务”的概念。二是土地使用权制度改革的试点。1987年，作为经济特区的深圳率先试行土地招标有偿转让方式改革。这项改革探索在其他一些改革先行城市得到仿效，其所取得的成功使得1988的全国七届人民代表大会通过了《中华人民共和国宪法》修正案，明确了土地使用权可以依照法律的规定转让，为国有土地使用权进入市场提供了法律依据和保证。

此后，在土地使用权制度改革和住宅制度改革的推动下，中国房地产业伴随着改革开放的深化而迅速发展。此后最重要的转折是，我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。五年以来，这项重大改革举措已对我国房地产业的发展产生了巨大的推动作用，并且还将为我国房地产业的未来发展提供持久的推动力。

2.房地产业的地位与作用：理论回顾

随着房地产业的发展，我国理论界对房地产业的地位与作用进行了广泛的研究，提出了许多真知灼见的观点，其中有些观点业已体现在我国政府的有关产业政策中。以下，我们粗略归纳一下理论界有代表性的观点，作为我们进行下一步研究的基础。

①定性为主的研究。对于房地产业在国民经济中的地位和作用，学术界从不同角度给予了不同的定位。概括起来看，主要有如下观点。

一是基础性行业。认为在社会经济生活中，房地产业提供的商品和劳务有生活资料和生产资料的双