2010年以来，中央政府不断出台房地产市场的调控政策。2011年11月以后的二次降息、三次降准，同时采取土地抵押和融资限制等措施，全国众多城市积极响应。2012年3月，温家宝总理在向全国人大作政府工作报告中表示，2012年主要任务包括继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设；严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。这一年多来，随着宏观调控政策效果的逐步显现，我国房地产市场发生了巨大的变化，众多开发企业也遭遇了冰火两重天的境况。

一 2011年我国房地产市场运行简况

整个房地产行业在2011年处于回落阶段，但从实际的数据情况看，回落的幅度并没有市场预期的那样悲观。

1.开发增速回落

2011年，全国房地产累计开发投资达6.17万亿元，同比增长27.9%。相比2010年同期同比增长33.2%而言，2011年增幅回落了5.3个百分点。1～12月商品住宅投资4.43万亿元，同比增长30.2%，占房地产开发投资的比重为70.4%。房地产行业2011年全年投资出现回落。

2.新开工回落与竣工增长并存

2011年，全国房地产开发企业房屋新开工面积19亿平方米，同比增长16.2%；新开工面积增速相比2010年的40.7%下滑了24.5%；房屋竣工面积8.92亿平方米，同比增长13.3%。相比2010年的4.5%则有8.8个百分点的上升。其中，12月全国新开工面积达到1.51亿平方米，环比增加3.71%，同比减少18.28%，说明市场开工意愿依旧不足。当月房屋竣工面积为2.99亿平方米，环比增长211%，同比减少1%。

3.销售面积同比有所增长

2011年1～12月，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比2010年同期增长4.9%，增幅比2010年同期回落了5.2个百分点。12月当月的商品房销售面积2.04亿平方米，环比上涨104.73%，同比下降8.42%。1～12月商品房累计销售额达到5.91万亿元，较2010年同期增长12.1%。从销竣比情况来看，截至2011年12月，销竣比数据为1.23，较11月的1.51继续下调，主要原因是年底属于房地产结算高峰，大部分项目选择在11～12月竣工。但是2011年的1.23比2010年的1.37更低，市场目前依旧存在去库存压力。

4.资金来源同比增长较快

1～12月全国房地产资金来源总量达到8.32万亿元，较2010年同期增长14.1%。其中，12月单月资金来源总量达到8037亿元，环比上升18.56%，同比下降17.34%。12月底房地产企业资金面有一定回升。从1～12月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占1%，自筹资金占41%，其他资金占43%。从12月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占2%，自筹资金占37%，其他资金占47%。逐个数据分析当月值的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款12月达到1187亿元，环比增加44.21%，同比减少9.91%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，12月个人按揭贷款达到861.23亿元，环比增长15.81%，同比减少32.38%。利用外资达到49.53亿元，环比减少1%，同比增长63%，海外资金进入房地产领域出现减弱趋势。

图1 2011年我国房地产市场同比运行情况

二 2012年1～7月房地产市场运行分析

1.市场总体运行情况

2012年前7个月全国房地产累计开发投资为3.68万亿元，同比增长15%。相比2011年同期同比增长34%而言，2012年增幅回落明显。1～7月商品住宅投资2.52万亿元，同比增长11%，占房地产开发投资比重为68.6%。1～7月，全国房地产开发企业房屋新开工面积10.39亿平方米，同比减少9.8%；房屋竣工面积3.96亿平方米，同比增长19%。竣工情况比2011年同期有提高。前7个月，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.90亿平方米，同比减少24%；全国累计土地购置费6565亿元，同比增长9%。土地购置费均价为7582元/平方米，同比上年上涨176.73%。土地均价不降反升的原因是，在市场下滑期，地方政府更愿意推出均价更高的优质土地或者商业用地以弥补成交面积下滑带来的土地出让收入的下降。1～7月，全国商品房销售面积4.86亿平方米，比2011年同期减少7%，减少幅度与1～6月相比放缓了3.4%。7月，当月商品房销售面积0.86亿平方米，环比减少22%，同比增加13%。当前市场仍处于积极恢复阶段。1～7月商品房累计销售额达到2.87万亿元，较2011年同期减少0.5%。从销竣比情况来看，截至2012年7月，销竣比数据为1.26，较6月的1.20有所扩大，从目前市场的成交情况来看市场有企稳回升迹象。

2. A股地产企业2012年上半年情况分析

目前已公布2012年半年报A股房地产企业的营