一 1949年以前的中国房地产业

房地产业在我国是一个古老而又新生的产业。据文字记载，3000年前就出现了田地的交换和买卖。在长达2000多年的封建历史时期，虽有王朝更替，但土地和房屋的租赁、买卖活动一直没有中断。明清时代，伴随资本主义的发展，房地产需求扩大，出现了职业的经纪人，官府未设房地产交易机构，但承买人必限期向契税部门申报。

1840年鸦片战争后，中国的资本主义得到发展，刺激了城市人口增长和商品经济发展，房地产需求急剧膨胀，中国房地产业得到了一定程度的发展。外国银行、洋行、教会及一些民族资本家纷纷以独资、集资或用抵押贷款的办法购置土地，兴建经营各类房屋。

20世纪20年代初，中国城市人口膨胀，房屋需求剧增。第一次世界大战结束后，外国资本卷土重来，大量涌来的无法投入生产的外资和国内游资，为了寻求资金出路和投资安全，纷纷投入房地产业，中国房地产业由此进入一个高潮。这一时期，以上海为中心的中国房地产市场有两个特点：一是房地产投资增长极快；二是房地产投机十分严重。之后，由于抗战及其后内战的爆发，国内金融不稳、物价飞涨、时局动乱，侨商和民族资本家、官僚资本家等都无心经营，房地产业逐渐衰落。

总之，1949年以前的中国房地产业有三个明显的特点：一是以土地和房产的私有制为基础；二是附属于半封建半殖民地经济，三是具有投机性和掠夺性。

二 1949年以后中国房地产业

1.1949～1956年中国房地产业的整顿

中华人民共和国成立后，官僚资本家的房地产被掠夺和没收，使其成为国有资产，分配给国家机关、企事业单位使用，国有房地产退出市场，主要实行分配和划拨制度，全国房地产市场交易活动大大缩小。同时设立了地政局、房地产管理局等机构。房地产市场进行严格管理和控制。

2.1957～1978年中国房地产业受到严格限制

从1956年起，在全国各城市开展了房地产行业的社会主义改造。至1964年，基本上消灭了房屋租赁中的资本主义经营，此时的城市土地实际上已归属于国家，并实行无偿、无限期使用制度，不允许买卖转让。文化大革命期间（1966年以后），实际上基本否定了房地产的私有制，土地不允许买卖转让，主要采取行政划拨和无偿使用。至此，中国的房地产业和房地产市场基本消失。这一时期的基本特点是土地公有，实行行政划拨使用，房屋由国家投资建设，实行计划分配，住宅实行低租金福利政策。

3.1979～1987年中国房地产业的萌生

1978年12月党的第十一届三中全会确立了以经济建设为中心，中国开始进入改革开放新的历史时期。

1979年以后，深圳等经济特区的建立和沿海城市的开放，中国国民经济大踏步进入国际市场。1980年12月5日深圳市房地产公司与香港中央建业有限公司签订了第一个客商独资营建商住大厦协议，开创了国有土地有偿使用的先河。之后，许多沿海城市、地区凭借区位优势和发达的经济、技术条件，引进外资发展房地产，出现了将开发的土地转让给外资企业，将房屋出售、出租给外资企业，中外双方合作开发土地，中方以土地使用权入股合资经营等形式，进行土地有偿使用和发展房地产的实验和尝试。

1984年国家计委和城乡建设部联合发布的《城市建设综合开发公司暂行办法》规定，建立房地产开发公司，“经营城市土地开发和房地产业务”。“开发公司要按照城市建设总体规划，制定开发区的具体规划，搞好市政、公用、动力、通讯等基础工程和相应配套设施的建设。然后将经过开发的地皮（土地所有权仍归国家）有偿转让给其他单位建设工程项目，也可以直接组织建设住宅和其他经营性房屋（如贸易中心、综合服务楼、办公楼、仓库、旅馆和公用性质的厂房等）进行出售。开发公司可以承担本城市的开发任务，也可以承担其他城市的开发任务。”这一文件对房地产开发公司的企业性质和经营范围做出了政策性规定。从此，中国房地产业在中国大地上开始了再生。

4.1987～1990年中国房地产市场的建立

1987年10月党的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。”宣告了中国房地产市场的诞生。1987年12月1日，深圳市以拍卖的方式出让了第一块土地，被称为“中国