一 房地产业的改革与转机

在中国的经济体制改革中，房地产业的改革与转轨是起步较晚的。按照社会主义市场经济体制的标准衡量，直到现在也还没有形成完善的房地产市场运行机制。回顾经济体制改革的历程可以发现，1978年党的第十一届三中全会决定了改革开放的政策，给我国房地产业的再生创造了条件。1978年根据对住房的迫切需要，全国城市住宅建设工作会议提出要“充分调动国家、地方、企业和个人四个方面的积极性，准许私人买房、建房，要使住宅逐步商品化。”虽然这里所涉及的只是住宅建设，但可以认为是最早涉房地产行业和房地产市场的改革思路。此后，邓小平于1980年4月谈到了城市住房建设的一系列问题。这次谈话后来一直是我国住房体制改革的重要指导思想。^[1]在接下来的改革探索中，有几个重大事件具有里程碑意义。一是1984年第六届全国人民代表大会的政府工作报告提出：城市住宅建设要“推行商品化试点，开展房地产经营业务”。虽然，这里所指的仍仅限于住宅，而且是试点，但其重要意义在于，它打破了房屋非商品的禁区，并提出了房地产“经营业务”的概念。二是土地使用权制度改革的试点。1987年作为经济特区的深圳率先试行土地招标有偿转让方式的改革。这项探索在其他改革先行城市得到一定范围的仿效，其所取得的成功使1988年的全国七届人民代表大会通过了中华人民共和国宪法修正案，明确了土地使用权可以依照法律的规定转让，为国有土地使用权进入市场提供了法律依据和保证。此后，在土地使用权制度改革和住宅制度改革的推动下，中国房地产业伴随着改革开放的深化而迅速发展。三是1998年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。五年以来，这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用，并且，它还将为我国房地产业的未来发展提供了持久的推动力。

然而，直到现在，人们对于中国房地产市场的基本性质仍无统一认识。例如，中国房地产市场的产品特点如何？市场结构如何？市场发育程度怎样？政府的调控和管制措施其合理性和有效性怎样？由于对这些问题的认识不一致，对房地产业现实问题的认识更是相去甚远。例如，房地产价格为什么居高不下？为什么高房价与高空置并存？房地产是否过热，如果的确过热其产生根源是什么？房地产市场的竞争是过度还是不足？解决房地产市场秩序的合理对策是什么？2002～2003年理论界和实业界围绕这些问题开展了热烈的讨论，可以预计，在近期内这些问题仍会是讨论的焦点。对这些问题的讨论，不仅会推动人们认识的深化，也会影响到政策调整及行业发展。

本文认为，研究这些问题并提出科学结论至关紧要，有利于准确地判断2003年中国房地产行业的发展状况并把握其未来走势，按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4754-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服服务活动及及有关的政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。但是，这种分类方法与现实经济的运行状况有一定的差距，多数学者与业界人士在谈及房地产市场时所指的对象仍包含建筑业。

二 房地产商品特性对市场形势的影响

商品特性之所以重要，是因为至少从经验上看，与市场结构特性紧密相关。中国许多产业通常呈现出两种典型的市场结构形态：一种为垄断性的市场结构，多见于进入壁垒较高的产业，如电信、电力、铁路等产业；另一种为过度竞争的市场结构，多见于进入壁垒低的产业，如纺织、化肥、水泥等产业。在这里，进入壁垒本身就是商品的一个特性。另外，商品的其他特性如同质异质性也会影响到行业的市场结构。同质性商品可以标准化，就容易形成竞争的市场结构，而异质性商品难以标准化，也就容易形成某种形式的垄断的市场结构。房地产市场从其所提供的产品看，不但在进入壁垒或门槛方面有可能影响到其市场结构和运行模式，在异质性等其他方面也有会影响到运行模式。所以，为了能够较全面地把握房地产市场结构的特征和