1996年联合国提出了世界住房发展的两个目标：一是人人都要有适当的住房；二是实现城市化的可持续发展。中国的住宅业与居民的居住需求相差甚大，住宅质量和环境建设难以令人满意。按照国际通行说法，人均住房建筑面积在30平方米以下，人均GDP在800～1500美元之间，是住宅发展的高速期。中国人均GDP已超过1000美元，正处于城市化加速时期，对住宅的需求将持续增加，住宅产业化是时代的必然趋势。

一 中国住宅产业化状况

1996年对于中国住宅领域乃至于整个房地产业来说，最大的事情莫过于住宅建设被确定为新的经济增长（消费热）点。与此相关，国家建设主管部门下达了住宅产业现代化试点工作大纲并确定了包括三大直辖市在内的十省市试点单位。计划用20年时间，分三个阶段实行。

第一阶段，从1996年起，用3～5年时间制定规划和政策，同时，选择2～3个城市作试点，力争使产业化生产的住宅达到年竣工量30%。

第二阶段，用5年时间，在全国推广第一阶段的经验。同时，扶植一批骨干企业，力争使住宅产业化生产的住宅达到年竣工量的30%。

第三阶段，用10年时间，建成相对发达的住宅产业化体系，力争使住宅产业化生产的住宅占到新建住宅总量的60%以上。住宅产业化的产品开发重点是厨房、卫生间的成套产品，节能门窗、新型墙体材料，防水、保温、隔热材料、电器，建筑五金等。

从政策方面来讲，国家为了住宅产业化的健康和有序的发展，制定了一些住宅产业化的产业政策、相关的配套标准、规程和办法，主要是政府通过行政性的手段，推进住宅产业化进程。包括建设部报请国务院发布《关于推进住宅产业现代化、提高住宅质量的若干意见》；建设部近期发布的《商品住宅性能认定管理办法》、《住宅建设设计规范》、《国家康居示范工程实施大纲》等文件；将陆续出台的诸如《住宅材料、部品认定管理办法》等。这是从政府方面对住宅产业化的指导和监控。

从住宅产业化的目标来看：就是要提高居住区的规划、设计水平，改善居住区的环境和居住功能，实行综合开发、配套建设的社会化大生产；以经济实用房为重点；鼓励住宅的技术创新；促进住宅建筑材料、部品的集约化、标准化生产；坚持可持续发展战略；加强和改善宏观调控。

按照国家对住房发展的规划，第一步到2005年，将通过解决城镇住宅的工程质量和功能性质量问题，初步满足居民对住宅适用性的要求；第二步到2010年，城镇住宅将符合适用、经济、美观的要求，其工程质量、功能质量基本满足居民长期居住的需求，使居住环境有较大程度地改善。为了达到这个目标，必须在2005年前初步建立起住宅及材料、部品的工业化和标准化的生产体系，到2010年前初步形成系列的住宅建筑体系。

住宅产业化离不开资金的支持，“资本行使否决权”迫使住房建设不得不向工业化生产转变。现在已经有很多房地产企业意识到了这个问题，对住宅产业化表现出了浓厚的兴趣。国外资本的大举进入也将推动中国住宅产业化进程。国外的投资机构和房地产公司首先考虑房屋质量保证和资本回收速度，往往直接找符合住宅产业化方向的项目进行投资。

2002年1月建设部与中国工商银行签署协议，双方决定在推进住宅产业化方面进行合作，把建设部开展的商品住宅性能认定工作和工商银行住房信贷业务联系起来，以实现住宅建设质量与住宅信贷资产质量同步提高。

2002年10月31日建设部住宅产业化促进中心与中国人民保险公司签署了“级住宅质量保证保险合作协议”，率先将保证保险制度引入到中国住宅领域。根据该协议，中国人民保险公司将对通过建设部住宅性能认定的级住宅，提供10年住宅保证保险。一旦发生保险责任范围内的事故，购房者将获得修理、加固和重新购置的费用。

中国的住宅产业化进程目前处于起步阶段，需要向世界发达国家学习规划、设计、节能、环保资源利用等先进技术，同时也需要引进国外资金。从2002年12月1日起，外资建筑企业经有关部门批准可在华投资项目工程。

2003年北新建材与日本三菱集团合作成立北新房屋有限公司，引进日本薄壁轻钢结构房屋生产线，正在北京延庆开发的一个项目正在进行。其他地方亦有零星的产业化生产的房屋出现。

二 中国住宅的产业化取得了长足进展，但也存在诸多问题亟待解决

一是住宅产业化水平还比较低，没有形成完