一 土地价格上涨，土地开发活跃

从2003年开始，中国对于土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖方式出让，同时全国各大城市的城市建设步伐加快，城市旧城改造工程大规模启动，房屋拆迁成本上升，导致土地价格上升。2003年第三季度土地交易价格比上年同期上涨8.8%，比第二季度涨幅增加1.7个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨13.1%，比第二季度涨幅增加1.3个百分点（如图1所示）。高档住房用地的交易价格指数在国家的调控下，在2003年第三季度出现了回落，打破了自2002年第三季度开始连续上涨的势头，而普通住宅用地交易价格指数仍然保持不断上升（如表1所示）。

图1 2001年第四季度至2003年第三季度居民住宅用交易指数

表1 2001年第四季度至2003年第三季度豪华住宅用地和普通住宅用地指数

2003年的前10个月，土地开发活动活跃。1～10月份全国完成土地开发投资额达440亿元，同比增长34.80%，占房地产开发投资的比重为6.00%；全国完成土地开发面积达1.23亿平方米，同比增长39.50%，增幅比上年同期高4.70个百分点。分地区看，东部地区土地开发面积达到7547万平方米，同比增长32.90%；中部地区土地开发面积为3169万平方米，同比增长64.30%，增幅高出全国平均水平近一半，是土地开发最为活跃的地区；西部地区完成土地开发面积达1632万平方米，同比增长31.00%。

二 商品房供求两旺

继2002年商品房热销，2003年房地产建设继续快速升温，商品房施工面积与新开工面积的增长速度虽比上年有所回落，但竣工面积高速增长。

第一，新开工面积稳步上升。经历了1992年、1993年房地产市场的调整后，商品房的新开工面积一直不断下降。1996年房地产市场开始不断升温，上升幅度平稳。2003年1～10月全国累计完成新开工面积4.02亿平方米，同比增长29.6%。其中，商品住宅新开工面积为3.25亿平方米，同比增长27.2%；办公楼新开工面积为1004万平方米，同比增长8.1%。

图2 1992～2003年10月商品房的新开工面积

第二，商品房竣工面积增长平稳。1992年以来，商品房竣工面积一直保持平稳的发展态势，特别是1998～2002年这5年的增长幅度比较大。2003年商品房的竣工面积略低于前几年，2003年1～10月，全国商品房竣工面积达到1.8亿平方米，同比增长33.3%。其中，竣工商品住宅1.5亿平方米，占全部商品房的比重达到83.3%。分地区看，广东、上海、北京、浙江和四川竣工面积超过1000万平方米以上。其中，广东地区商品房竣工面积2462万平方米，占全国的比重达到13.7%。

图3 1992～2003年10月商品房的竣工面积

第三，房地产开发投资继续增长，但部分城市增速有所回落。主要受前几年快速增长的房地产投资的影响，今年北京、上海等城市房地产开发投资增长速度有所回落。广州、深圳继续保持10%左右稳定的增长速度。房地产市场迅速起步的天津、重庆、南京，房地产开发投资增长速度加大。

第四，商品房市场需求强劲。2003年商品房需求快速增长，商品房销售面积以近25%的速度增长，供需比降至1992年以来的最低点1.28。强劲的需求拉动商品房空置面积增幅持续回落，但空置面积总量仍然较大。2003年1～10月份，全国商品房空置面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落3.2个百分点，局部地区供过于求现象显现。

第五，商品房销售价格小幅上涨。2003年全国商品房销售价格稳中趋升。全国商品房平均销售价格为2470元/平方米，增长5%，增幅比去年同期下降1.1个百分点。其中，商品住宅销售价格为2330元/平方米，同比增长5.3%；办公楼平均销售价格4895元/平方米，同比增长12.6%，增长幅度最大；商业营业用房平均销售价格为3757元/平方米，同比增长1.5%。但由于房地产市场具有较强的区域性，对房价总体走势的分析往往容易掩盖地区的局部性的特征。近几年来，中国各大城市房地产市场差异较大，部分城市房地产销售价格上涨较快，但西部、中部地区却普遍呈下降趋势。2003年东部地区如上海、宁波、青岛、南京等城市房价上涨幅度超过10%；而西部地区如昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则持续下跌。

图4 2003年3～10月全国商品房平均销售价格

三 房地产市场整顿与调控

2003年是中国房地产市场快速发展与宏观调控相互结合的一年。2001年以来，中国房地产市场发展，各地房地产市场供需两旺。但自2002年下半年开始，各地“豪宅”建设方兴未艾，上千万、上亿元的豪宅、别墅项目层出不穷