随着我国住房制度的改革，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1937.5亿元，增长到2003年的10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，尽管比同期我国全社会固定资产投资增长率还低约1.5个百分点，但是却远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。（见表1）。随着房地产投资的高速增长，房地产市场的飞速壮大，人们对房地产市场的发展越发关注，其中一个重要的话题就是对房地产投资的广泛讨论。早在2002年就有研究者指出我国房地产投资出现过热，2003年由于SRS疫情突然而至，关于房地产是否投资过热的争论暂告一段落。疫情过后，随着央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号”文件）的出台，房地产投资再次引起社会各界的广泛注意，同时也引发了有关各方的激烈争论。8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号”文件），对房地产业的贡献给予了肯定，指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，平息了有关各方的争执。

表1 2001年以来我国房地产开发投资及增长速度月度情况

2004年初随着最新的统计数字公布，我国GDP增长创近年新高，达到9.1%，投资率也创近年新高，大约为43%。同时由于去年下半年以来出现的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，更有钢铁、纺织、汽车等行业大力扩充生产能力，加之房地产价格不断上涨，以及房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、暴力征地等现象，于是有关部门及学者对我国投资问题的讨论又进入了热烈状态，其中关于房地产投资的争论乃是焦点之一。直到目前为止，仍处于各执己见，难以达成共识的局面。此外，随着我国政府对2004年经济增长速度目标的调低，新发展观的确立，人们对国家宏观政策和经济发展的想象空间加大，各方对形势的估计多有分歧，这些都使得我国房地产投资的年内走势变得更加扑朔迷离。目前，房地产投资领域最引人关注的几个问题：一是房地产投资是否过热；二是2004年会有什么重大变化或调整；三是当前房地产的投资格局如何；四是近期房地产投资格局会发生什么变化；五是国家对于房地产投资的政策取向；六是投资变化对房地产可能的影响；七是法制建设、监管力度加大等会对投资产生什么影响。

一 中国房地产投资规模与建设

1.投资规模

近年来，中国房地产开发投资规模迅速扩大，2003年房地产开发投资10106亿元，为1999的近2.5倍。其中，非经济适用住宅的投资规模2002年为1999年的近2倍，相比之下经济适用房屋的投资规模较小，2002年完成投资额589.04亿元，仅为1999年的1.35倍。（见表2）

表2 近年房地产开发完成投资额和资金来源

2.增长速度

近年来，我国房地产开发投资一直保持较高速度，1999～2003年，平均每年增长25.3%。其中，中高档住宅的投资规模增长超过了房地产投资的总体增长水平，1999～2002年间平均每年增长28.2%；相比之下经济适用房屋的投资增长比较缓慢，1999～2002年平均每年增长为10.5%；办公、商用及其他用房的投资增长速度介于高档住宅和经济适用方之间，1999～2002年平均每年增长20.5%。从2000～2003年的四年间，中国房地产投资增长速度各年份分别为21.5%、27.3%、22.8%、29.7%，均在20%以上，而这几年中国的GDP每年增长基本在7%～9%之间，可见中国房地产投资增长速度之高。

3.占全部固定资产投资比重

2003年中国房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为18.3%，低于基本建设投资（41.2%），而高于更新改造投资（15.3%）。这说明中国的房地产投资在全社会固定资产投资中已经占有较高比例，而这一比例是否合理还有待于进一步研究。

表3 2003年固定资产投资情况

表4 2002年固定资产投资情况

二 中国房地产开发投资结构

1.开发企业的规模结构

中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少。以2002年为例，规模在5000万元以上的企业完成投资额总计6421.7亿元，占全部房地产投资的82.4%，规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元，占全部房地产投资的17.6%。而在大中型企业中，以规模1亿～5亿元的企业完