改革开放以来，中国经济有了较大发展。2003年国内生产总值116694亿元，人均GDP为1087美元。^[1]经济的高速发展为房地产业的发展打下了坚实基础。根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。2003年中国人均GDP超过1000美元，进入房地产快速发展时期。同时，国家已经确立全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展战略。据预测，每年新增城镇人口近2000万，将会有近1.8亿平方米的潜在住宅需求；随着居民生活水平的继续提高，消费观念和结构将有所改变，住房更新速度将加快，旧房换新房、小房换大房等住房更新，使房地产住宅市场的潜在需求会更大。换言之，住宅市场需求大，相对的个人住房消费信贷需求增大。

一 我国住房消费需求的主要特征

1.经济发展推动住房消费需求增长

到2020年中国GDP要比2000年翻两番。住宅产业将为拉动国民经济增长发挥重要作用。如果到2020年中国人均GDP增到2800多美元，居民消费快速增长，同时，消费结构变动会带动住房消费需求的增长。2002年城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1997年提高了21个百分点，比1991年提高了54个百分点。

2.城市化发展带动住房需求增长

据预测，到2020年中国城市化水平将从现在的40%提高到55%，城镇人口将从2003年的5.1亿人增加到7.7亿人，城市化进程的加快，要求住宅产业与之相适应。按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5.1亿平方米左右的住宅。如果按预测的到2020年城市人口达到7.7亿人，人均住宅建筑面积按22平方米计算，那么仅满足新增加的2.6亿城市人口，就需要建设57.2亿平方米住宅。因此，在未来20年，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。

3.居民收入增加提高住房消费的支付能力

2020年每个家庭储蓄额将达到16万元，居民收入的快速增长，住房消费的支付能力会有很大提高。居民住房消费商品化水平的提高，推动了居民对住房消费投入的增加。

4.住房货币化释放居民潜在的住房消费需求

据有关部门调查，居民对现住房的满意率不到20%，约48%的居民希望在近几年内换购住房。到2010年我国城镇居民人均住房面积将达到28平方米。按2003年城镇现有人口5.1亿计算，2004～2010年现有城镇居民改善住房条件共需增加住房面积约30亿平方米，年需增加住房面积近5亿平方米。全面建设小康社会，要求住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。目前，我国居民住房水平距离这个要求还相差很远。为此，需要我们加快危旧住房的改造，加快住宅更新的步伐，不断提高人居水平。

二 个人住房消费信贷现状

据有关统计显示，1998～2003年我国房地产开发投资年均增长率为20%。^[2]随着住房市场购买主体从集团转为个人，6年来个人住房消费得到空前发展，2003年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人住房增长35.8%，所占比重为92.5%。相应的个人住房消费信贷也得到了快速拓展。

1.住房消费信贷快速增长

国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房消费贷款实现了跨越式发展。个人住房消费信贷已发展成为最主要的消费信贷形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2003年增加到11780亿元，比2002年增加3528亿元，是1997年的62倍，占中长期贷款余额的17.5%。^[3]但是各地发展态势不平衡，个人住房贷款发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏等省市，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。

2.出现了新的贷款模式

房地产商为回避“121号”文件的相关规定，通过与银行联手推出“开发商贴息委托贷款”，^[4]对购房者发放的贷款。这种模式的前提是开发商要有一定的实力，商业银行不仅可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；开发商不仅实现了提前销售，而且还解决了开发资金问题。因此，不失为一种创新模式。

3.住房消费信贷存在风险

个人住房消费信贷的不规范发展潜伏着巨大的风险。第一，风险显现不充分。我国住房贷款开展时间不长，绝对数字相对较低，经济周期对居民偿付能力的影响还没有显现出来。目前住房贷款的呆坏账比例相当低。但应值得注意的是住房贷款期限是10～30年，风险是长期的。根据国际经验，一旦经济不景气，呆坏账比例就会升高。第二，缺乏风险转移机制，我国个人住房贷款的形式主