随着房地产整个产业的升温，各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到，房地产除了直接可以感受到的房屋和决定房屋价格的市场外，还有一种潜伏住宅和市场之下的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者，是市场的主体，对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。为避免重复，本篇的房地产企业主要指房地产开发经营企业。

一 房地产企业数量和规模

中国现有房地产开发企业28000多家，平均资产总额仅为4400万元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有2万多平方米。房地产企业中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。

从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达80%。全国的市场占有率情况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0.94%（其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%），而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。

表1 中国一级资质房地产开发企业省区分布

表2 中国房地产上市公司总资产10强

图1 69家房地产上市公司总资产比例图

房地产开发投资量大，运作周期长，需要大量的资金做保障，从这个意义上讲，房地产企业应更注重规模和实力。而我国房地产企业规模普遍较小，造成这一现象的主要原因：

①房地产业发展时间短，通过竞争来实现优胜劣汰，整合资源的过程还没有完成。近90%的房地产企业是在1992年、1993年房地产热时一哄而起的，1/3的企业没有开发能力，专靠“炒卖”度日，这些企业有一个逐渐被市场淘汰的过程。

②当前房地产平均利润率较高。当国民经济走向繁荣时，房地产业率先发展，会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，繁荣期房地产业平均利润一般会达到20%以上，甚至是40%。中国当前正处于房地产繁荣期，行业的平均利润率大概在30%左右。行业平均利润率高的结果是不断有小规模企业进入，业内经营不善的企业亦能获得利润，不致被淘汰出局。

③房地产市场是区域性的市场，房地产产品具有独一无二性，企业间不可能出现完全竞争。房地产的产品是特殊的，全世界只有这么一个，并且不可移动，也不可复制（因为区位和环境永远无法复制），它不像其他产品，可以在工厂中数以千万计的生产，然后行销到世界各地。由此，房地产企业总是能利用其特有的资源，在某一区位，针对某一客户群，形成一定程度的供给垄断。

④土地、规划等行业主管部门行为不规范和银行宽松的金融信贷政策给一些企业提供了可乘之机。

2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号”文件）其中明确提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。房地产企业的规模化提上了日程。当然，兼并、收购和重组的方法并不一定是百试百灵的良方，但从中可以看出政府对房地产企业多、小、乱现状的不满和决心引导有实力的房地产企业走向规模化的方针。

当前，随着房地产行业的不断成熟，市场机制的不断健全和国家宏观政策的调整，房地产业面临着重新“洗牌”，不合格的企业将被淘汰，有实力的企业将走向规模化、集团化。促成房地产业重新“洗牌”主要有如下因素：一是国家宏观指导方针。国务院“18号”文件明确提出房地产是国民经济的支柱产业，指出要坚持市场化的基本方向，扩大商品住房在住房供应中的比例，这为整个房地产业的健康、持续的发展提供了政策保障。同时“18号”文件提出政府将支持有实力的企业，“形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”，这无疑为许多希望快速扩张的房地产商增加了信心，明确了方向。二是金融环境。2003年6月出台的央行“121”文件规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%，严禁流动资金贷款和土地出让金贷款，严禁建筑施工单位使