2003年我国物业管理事业健康发展，其中最重要的就是第一部全国性的物业管理法规《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）的正式颁布实施，标志着我国的物业管理已进入法制化、规范化的轨道，“在发展中规范，在规范中发展”成为主流趋势。

回首2003年物业管理行业走过的艰辛历程，我们欣喜地看到过去让全行业感到迷茫的问题，如立法、二次供水供电、开发建设单位的责任、业主大会及业主委员会、管理赔偿责任、职业经理等，正在逐步解决；政府依法行政、企业依法服务、业主依法维权已成为业界的共识。但是，我们也不无忧虑地看到随着物业管理行业的快速发展及物业管理的日益普及，各类问题、矛盾也在不断增多，虽然这些都与行业发展的特定历史阶段有关，仍须沉着应对，及时解决，才能保证物业管理行业的持续健康发展。

一 物业管理行业持续健康发展

物业管理是一个新兴行业，也是一个特殊的行业，作为个人财富和社会财富的守护者，与百姓的生活息息相关。它既能表现城市居民人居生活的水平，又能体现城市管理的水平。大力发展物业管理，是提高人民群众居住质量、拉动经济增长、加快政府职能转变、促进城市文明发展、增加城市就业岗位的需要。通过物业管理的推进与发展，建立起来的业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的新的管理体制，减轻了政府的压力和负担；保证了物业整体功能的发挥和物业的保值增值；改善了广大居民的生活质量；维护了社区稳定和社会安定，是全国建设小康社会的重要保证；刺激了城镇居民服务消费支出增长；促进了产业结构的调整；丰富了社区文化生活，推动了两个文明建设；为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。

1.我国物业管理行业的总体发展现状

随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。从全国范围看，自从我国推行物业管理以来，物业管理面积逐年大幅上升。1994年以来，新建住宅小区基本实施了物业管理；许多城市在整治改造的基础上，同时将旧住宅小区也纳入了物业管理。

在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到了快速发展。物业管理覆盖的物业类型包括了住宅小区（含经过改造的旧住宅区）、写字楼（含机关办公楼）、工业厂房、医院、学校、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸（专业）市场、步行街、道路和车站等各类物业。物业管理领域也不断扩展，管理覆盖面不断扩大，物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务；也是与我国经济、社会协调发展和广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。据不完全统计，截止到2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市已超过95%；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。上海、北京、深圳等大型城市，物业管理行业年产值已分别超过50亿元，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。

目前，物业管理行业的从业人数已达到我国社会服务业从业人数的23%。同时，由于物业管理的发展，物业管理一线的维修、保安、保洁等工种急需大量的劳动力，为下岗职工再就业提供了巨大的就业空间，在缓解社会就业压力，保持社会稳定等方面起到了重要作用。

2.物业管理行业的发展特点

①物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高。物业管理覆盖率可以从两个角度来考察：一是实施物业管理的物业面积占物业总面积的比例；二是实施物业管理的物业项目占所有物业项目的比例。我国城镇新建住宅业每年竣工面积在5亿～8亿平方米，这些新竣工的物业绝大多数都实施了物业管理。同时，随着我国经济体制改革和后勤管理社会化的不断深入，各单位所属物业实施专业化物业管理的进程也日益加速。全国原有物业加上新建物业，物业管理规模每年以8亿～10亿平方米速度扩张，实施物业管理的物业面积占各类物业总面积的比例也因此逐年攀升。

我国物业管理市场化程度的逐年提高，一方面表现在随着物业管理市场的不断发育及物业管理意识的日益普及，房管所和