1.国外房地产业金融制度对中国的启示

房地产金融业是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，主要是指通过运用各种信用方式、方法和工具为房地产经济活动组织和调剂货币资金的信用活动。具体地讲，就是为房地产业提供筹资、融资、结算及相关的金融服务。随着城镇住房制度与城市土地使用制度的改革，以及伴随房地产的复苏和发展而逐步发展，中国的房地产金融业已初步成长起来并逐渐走向成熟。但总的看来，发展水平仍然十分低下，发展速度相当缓慢，不仅远落后于经济发达国家，而且也落后于许多发展中国家。据不完全统计，1990年代时美国、英国、德国和日本等国家的银行，用于房地产开发、经营、消费方面的贷款或投资，约占其贷款或投资总额的1/3左右，最高竟达70%。香港地区，当时用于房地产开发等方面的贷款或投资也占地区金融业贷款及投资总额的30%以上，而中国的这一指标目前还达不到金融业贷款及投资总额的10%。这种情况不仅使房地产业的货币化停顿于初级发展阶段，产业金融深化程度低，而且极大地阻碍了房地产业的进一步发展。因此，对于国外房地产金融的比较和借鉴对于中国房地产金融业的发展具有重要的意义。

①国外房地产金融市场的类型和特点。国外现有的房地产金融市场，根据融资方式不同可以分为四种：证券型、基金型、储蓄型、财政型。

证券性是依靠发达的金融市场发展起来，以证券融资为主导的房地产金融制度。这种房地产金融市场的典型代表就是美国。这种房地产金融市场的特点是，非常高的抵押贷款的证券化，美国家庭购房资金的80%以上来自各种金融机构的抵押贷款。多种多样的融资方式，除储蓄外还有抵押贷款、债券等，并且融资方式还在进行不断的创新。一个开放的信贷市场，不存在由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。依靠组建金融企业为主的政府干预。政府对房地产金融市场的干预，是通过政府中介机构，如联邦住宅贷款银行等来进行的。

基金型是在资金短缺的情况下，通过建立各类基金，以保证房地产信贷资金供应的房地产金融制度。新加坡、巴西、智利等国家都是这种类型的房地产金融市场。这种基金是在政府为了保证工薪阶层的福利而通过强制储蓄形成的社会福利基金，经历了由最初的福利保障到允许作为住房建设信贷的过程。目前，在新加坡这种基金的用途：一是用于购买住宅发展局的公共住宅；二是用于特准住宅产业计划。

储蓄型是政府通过建立专门的住房储蓄机构，并强制达到成年的公民都要参加建房储蓄，也是一种通过强制储蓄来保证房地产开发资金的一种金融制度。包括德国在内的很多欧洲国家的房地产金融市场都是这种类型。在德国，政府通过奖励住房储蓄，开设专门的住房储蓄机构，并采取独立于金融市场之外的封闭运行的办法来实现对房地产开发的支持。

财政型也就是很多专家学者所说的混合型，在这种房地产金融市场中，私人金融机构和政府金融机构并存，共同经办房地产信贷业务，政府金融机构起补充作用。此类以日本为代表。

②中国房地产金融市场的现状及发展建议。与国外相比，中国的房地产金融市场存在很多不足之处。首先，中国的房地产金融工具单一，融资机制不完备。中国仍然是以储蓄为基础的融资机制，企业存款和私人储蓄是银行的主要信贷资金来源。虽然目前又增加了住房公积金贷款，但是仍然不能满足多方面多层次需求，导致房地产开发资金的短缺。其次，房地产金融市场功能不健全，二级市场的作用发挥不充分。房地产金融二级市场是为已发行的房地产证券的流通转让服务的，用以实现其转移风险和提前变现的要求，是房地产金融市场发展的重要条件。但是，中国的证券市场有80%集中在深圳、上海、广州等沿海城市，限制了房地产股票、证券在全国范围的发行和流通。所以，房地产市场基本上是一个零散的封闭状态，严重抑制了初级市场的发展。再次，房地产金融中的法制不健全。房地产金融中缺乏必要的金融法规来保障各个金融机构和居民的权利和义务。法制建设是统一、开放、竞争、有序的房地产金融体系的基石。到目前为止我国只在《城市房地产管理法》中制订了有关房地产抵押的法律条文，此外，如房地产金融的经营权限、主管机构的职责、长期的房地产金融战略等，这些需经立