目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。房地产业的持续高速发展，是上海经济持续发展的一个重要增长极。1996年以来，上海每年的房地产投资总额均超过500亿元，约占全市固定投资总额的30%。2002年完成房地产开发投资719亿元，比2001年增长18.7%。2003年全市共完成房地产投资额901.24亿元，同比增长20.3%。2002年房地产增加值达到373.63亿元，占全市GDP的比重已从1990年的0.5%上升到6.9%，2003年达到了7.4%左右。

总体来讲，2003年上海房地产市场的运行比较健康。从政府调控来看，根据对消费需求的谨慎预测，从中央到地方各部门形成跨部门、跨地域、跨阶段联合调控机制。无论是总纲型的国务院“18号”文，还是重在调控型的央行“121号”文件，都起到了保持房地产业健康发展、规避金融风险、抑制短期投机行为、规范供应和投资消费游戏规则的重要作用。

一 2003年上海住宅市场运行特征

1.2003年上海住宅市场概况

用“火爆”来形容2003年的上海楼市丝毫不为过。作为上海国民经济支柱产业，全面步入黄金时期的房地产业正不断“发力”。2003年上海房地产业的投资总额突破了900亿元大关；房地产业增加值占GDP的比重达到7.4%，将提前两年完成“十五”计划目标；在上海GDP两位数的增长当中，房地产业将直接贡献约一个百分点。

总的来说，上海已经进入了房地产业全面上升的新时代。无论是开发投资总额、住宅建设施工总面积、竣工总面积、新开工总面积，还是发放交付使用许可证总面积、预售总面积等指标，2003年都将创出上海新高。同时，住宅价格从1999年底开始回升，连续三年，新建商品住宅价格涨幅持续提高，2001年8%，2002年13%，据专家估计，2003年上海房价涨幅将可能探达34%左右的高峰。

从供需关系来看，首先在供给方面，2003年的上海房地产业发展呈现出明显的阶段性特征。2002年上海全市房地产业开发投资总额曾创下历史之最，2003年人们担心“非典”阴影会影响到上海的经济发展，而申城房地产投资却始终保持了良好的增长势头，从而为全年上海经济各项指标再冲新高奠定了良好的基础。从投资来源来看，国有、私营、外资等投资主体都异常活跃。仅2003年上半年境外房地产投资额与去年相比，增幅已达到37.5%，显现了境外投资商对上海房地产市场的良好预期。

其次，在需求方面，来自于国内外、各种档次价位的强劲需求，进一步显现出申城房地产业持续稳定健康的发展态势。2003年无论是数量还是质量，上海房地产业的各项指标都将再次刷新历史记录。有统计显示，上海商品住房市场目前呈现供求基本平衡的格局。值得一提的是，上海商品住房个人购买比例已连续三年超过90%，2002年更是高达98%。商品住房以个人购买为主，是上海房地产市场获得持续购买力的源泉。今后几年，随着大批中等收入者进入房市，上海房地产市场持续性的住房消费量仍然较大。

针对当前房地产市场高位运行、中低价位商品住房供应较少等情况，2003年上海采取了加大中低价商品住房土地供应、推进中低价商品住房建设、控制旧区改造节奏、实行中低价收入家庭购房贴息政策、扩大廉租房受益面等措施，改善供应结构，调控住宅市场。2003年全市推出的经营性招标出让地块总共214幅，总计达到2500公顷，其中大部分都属于普通商品住房建设用地。截止到2003年12月10日全市共竣工101.9万平方米配套商品房。同时，中低价商品住房的开工量已超额完成了300万平方米的年度目标。适时的调控措施，确保了上海房地产市场拥有了良好的发展后劲。

2.2003年上海住宅市场特征总结

对比过去几年，2003年的上海住宅市场呈现出的特征。

①上海住宅市场供需两旺，各项指标均创历史新高。上海的房地产市场已经连续4年保持了销售大于供给的态势，2003年全市土地供应总量达到了2500公顷；存量房交易量已接近增量房，达到2306万平方米；增量房的交易量达到了2376万平方米。

2002年上海房地产业的全年投资总额曾达到748.89亿元，占全市固定资产投资的34.2%，创下历史新高。据统计，2003年全市完成房地产投资总额突破900亿元大关，达到901.24亿元，同比增长20.3%，占全市固定资产投资的比重达到36.8%。房地产业的投资总额、占全市固定资产投资的比例都再度刷新了历史记录。

2003年上海全市商品房建设施工总面积达8267.51万平方米，同比增长20.6%。