一 2003年广州房地产发展的经济政策及行业环境分析

1.宏观经济为房地产业的发展提供了良好支持

区域经济发展状况直接影响当地居民的就业水平和收入水平，并对居民的消费结构及住房的有效需求产生影响。2003年1～10月广州市国内生产总值达到27413.32亿元，同比增长14.9%，超过当年初12%的预期目标，城市人均收入超过1400元。

国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境，在收入不断增长的背景下，市场对住房的需求有着进一步的拉动作用和推动力，市场需求的扩大为房地产市场的发展奠定了可靠的基础。

此外，城市基础设施和大型项目的建设也带动了房地产业的发展。2003年广州市重点项目建设，包括地铁、大学城、新机场等建设，为广州房地产市场增添了新的活力。

2.落实住房公积金监管制度，进一步推动住房分配货币化

住房分配货币化是货币工作的重点和难点，广州市住房改革办公室颁布了《关于支取住房货币补贴问题的通知》、《关于单位住房基金有关问题的通知》和《关于提取住房公积金有关问题的通知》，完善相关制度，规范操作，扩大公积金覆盖面，积极发展个人住房委托贷款业务，防范贷款风险，充分发挥住房公积金作用，推动住房货币化分配进程。

3.物业管理规范发展

广州的物业管理发展较早，市场也比较成熟，在规范管理方面有较好的基础，随着国务院《物业管理条例》的出台，广州市制定了相应配套办法，建立并落实相关制度，出台了《物业管理条例具体规定》，大力推行竞争机制，促进优胜劣汰市场格局的形成，规范物业管理市场，保证物业管理健康发展。

4.土地市场管理促进房地产市场持续健康发展

2003年广东省经营性房地产项目用地实行年度计划管理，严格控制房地产项目用地的供应规模，同时加强对房地产开发用地的规划管理，房地产开发用地与城市规划相衔接。这与2003年9月24日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）的精神不谋而合。

5.住房消费市场渐趋完善

第一，房管部门出台了切实、有效地搞活住房二级市场措施，主要包括全面清理对已购公房和经济适用住房上市交易的种种限制、合理调节上市交易收益分配，充分地调动了居民换购住房的积极性；第二，住房贷款担保机制的进一步完善规范担保机构的经营行为，落实风险准备金制度，防范和化解担保风险；第三，房地产交易与权属登记管理进一步完善，认真贯彻了建设部有关政策，对照标准，就管理流程、办件时限、收取要件、内部管理制度、费用收取等进行了规范化、现代化管理，创造了良好的住房消费与交易环境。

二 2003年广州房地产发展情况及特点

1.基本情况

①开发投资情况：房地产开发投资增速有所下降，竣工增加。广州市房地产开发投资总量增加，增速放缓。据初步统计，2003年前三个季度广州市（十区）房地产开发完成投资263.80亿元，同比增长5.57%，增速同比下降3.2个百分点。2003年各月全市完成房地产开发投资除1～2月保持去年年底增长速度外（同比增长10.2%），三四五月份同比速度均放缓；这三个月的同比增长率分别为7%、-1.3%和2.9%；六月同比增长5.7%，与五月份比有所回升；七八九月的同比增长率分别为-0.6%、2.8%、33.7%。

前三个季度，房地产开发竣工面积大幅增加，达525.51万平方米，同比增长28.76%。带动竣工率提高至10.1%，同比提高4.4个百分点。其中住宅竣工面积440.24万平方米，同比增长28.80%，占全市房地产竣工面积总量的比重从2002年同期的83.7%上升至84%；商品房竣工价值90.67亿元，比2002年同期增加40.01%。

②土地供应情况。广州省政府规定，从2002年12月1日起所有的经营性用地一律进入土地有形市场进行公开交易，广州市政府从1997年开始全面实施土地招标、拍卖、出让，但近年来，通过这种方式出让的土地不足市场土地供应量的7%，对市场的影响显得非常有限。

2003年广州市政府的几项举措引人注目：

——将珠江新城（未来城市CBD中心区）办公、酒店用地价格下调15%，由2800元/平方米下调至2380元/平方米，以吸引商务投资来推动CBD的建设，拉动城市商务办公区和产业东移。

——挂牌出让了珠江新城I3-1，I3-2地块（2.131亿元）和琶洲地块P2B11（3.2328亿元）。并表示今后将采取另外一种土地开发模式，即城市基础设施建设先行发展，进而提高土地价值。这将是未来广州土地