一 房地产业总体发展状况

2003年深圳经济继续保持快速增长，全市生产总值（GDP）达到2860.51亿元，比去年增长了17.3%，完成固定资产投资946.49亿元，比去年增长20.1%，规模以上工业总产值达到5073.77亿元，比去年增长29.1%。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现出供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。

从房地产开发投资看，2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比去年增长了9.4%，远远低于2002年27.3%的增长速度。从近年来的投资情况看，深圳房地产开发投资一直保持着20%～30%的高增长态势。尤其是2002年开发投资达到27.3%的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达54.9%。从理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率的比例高达1.8：1，出现了投资过速的不利局面。2003年初随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至19.2%，至年底减少到9.4%，开发投资增速明显回落，而房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降，至年底出现0.6：1的倒置比例，并在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强，以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。

表1 深圳市历年房地产开发投资变化

从房地产行业发展来看，2003年随着房地产市场不断成熟和理性，行业规模开始趋于稳定，企业素质不断提高。2003年全市房地产开发企业继续保持去年700家左右的规模。经过多年的发展，一些不具实力、规模小、经营差、专业化程度低的开发企业已逐渐退出市场，优胜劣汰的速度加快。从2003年房地产企业年审情况看，历年投资额在前50名的开发企业，继续占据房地产开发总投资的半壁江山，规模企业对于房地产具有举足轻重的作用，房地产开发业产业集中度已逐渐形成。从企业组织形式看，年审排名前10位的企业基本呈现国企及国有控股企业、民营企业、外资企业三分局面，多种经济形式的企业组织存在，既相互融合又相互竞争，增强了深圳房地产市场的活力，带动和促进了房地产行业的规范与成熟。此外，经过多年的发展，深圳已形成较为成熟的房地产中介服务产业，形成从业机构520余家、从业人员近万人的行业规模。中介服务机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平不断提升，并积极拓展内地市场、传播成熟经验。目前，深圳中介服务企业已将自己独具特色的房地产营销策划理念引入内地，以完善的理论、成熟的经验和敏锐的市场意识拓展了北京、上海、成都、武汉等内地城市的房地产市场。

二 房地产市场运行状况

2003年深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS，年中的CEPA的签署、国务院18号文和央行121号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、均衡、平稳的发展状态。

1.房地产用地供应

2003年深圳全年新出让土地11.7平方公里，其中，高新技术产业、工业及物流业用地6.48平方公里，占总量的55.3%；道路交通、能源及市政公共设施用地2.78平方公里，占总量的23.8%；政府团体等其他用地1.36平方公里，占总量的11.6%；而新出让的房地产开发用地为1.10平方公里，仅占总量的9.4%。从房地产用地供应结构看，除上述新供应房地产开发用地1.10平方公里外，存量土地、历史遗留问题补办出让手续供应的房地产用地为1.88平方公里，占当年房地产用地供应总量的63%。此外，在房地产开发用地中，商品住宅用地所占比例达到70%以上，非住宅商品房用地（写字楼、商铺）占20%左右，商品住宅开发仍为房地产开发用地的主体。

从以上土地供应情况看，工业、基础设施用地占到绝大多数，表明土地资源供应仍集中