从20世纪90年代初开始，我国经济体制的改革向福利住房领域推进，住房分配的市场化因素逐渐加大，到1998年计划经济体制下运行了近50年的住房低租金实物分配制度在我国最终“寿终正寝”，房地产市场基本形成。此背景下，作为我国市场经济体制发展最为充分的浙江省杭州市，其房地产行业的发展也自然而然地扮演了全行业领头羊的角色，投资持续增加，需求旺盛增长，整个市场呈现出供需两旺的局面。据有关数据显示，从1999年开始杭州市商品房均价持续上升且年均涨幅将近20%，超过了按国际惯例认可的10%的合理上限，由此也就形成了目前我国社会各界，特别是房地产行业强烈关注的“杭州现象”。

面对正反两面都发展得非常充分的“杭州现象”，本文在多层面描述的基础上试图比较客观地分析其成因，并对其本质进行较为深入的思考，以期对杭州房产业的健康发展提出一些建议与意见。

一 “杭州现象”综述

1.一个大学教师的购房困境

住房问题是浙江大学方老师的一大心病：孩子已经上小学四年级，一家三口还挤在35平方米的单位宿舍里。最近，他下定决心改善住房条件，几经挑选，相中了位于杭州市文二路尚未开盘的“世纪新城”。尽管还是“三不知”楼盘（不知道具体面积，只说在120平方米至140平方米之间；不知道具体开盘价格；不知道确切的开盘日期），但是方老师的选择余地已经不大，因为种种迹象都表明，“世纪新城”的市场行情仍然非常火爆，如果还是该出手时不出手，方老师的住房梦想又要变得虚幻而又遥远了。

但并不是该出手时就出得了手的，方老师大致计算了一下，参照周边楼盘的价格，“世纪新城”的价格绝不会低于6000元/平方米，加上地下车库停车位的价格，一套房子的总价肯定在90万元左右。作为大学教师，方老师的收入不算低，但真要买下这套房子，无论是首期付款，还是以后的分期付款，其压力都实在是太大了。事实上，房子问题已经折磨方老师好几年了。围绕何时买房、买什么样的房，方老师已经犹豫了好几年，结果是越犹豫价格涨得越高，因为同样这个地段的房子，如果三年前买，每平方米不过3000元左右，比现在低一半以上。

从方老师的购房经历中可以看出杭州房价在最近三年内几乎翻了一番，其上涨速度大大超过了收入不菲的方老师的储蓄增长幅度，房价涨幅吃掉了他近几年的储蓄。事实上，像方老师这样深受房地产价格猛涨之苦的人实在太多了，购买一套属于自己所有的房子已经成了绝大部分杭州市普通居民难以达成的一种梦想。

2.“杭州现象”的综合数据

从供给来看，1998年以来，杭州市房地产开发投资年均增长都在17%以上，尤其是2002年完成房地产投资额196亿元，同比增长39.4%。2003年1～2月房地产投资额将近14亿元，同比增长24%。而从前不久召开的浙江省住宅与房地产业会上传出消息，今后5年，浙江省计划房地产投资将每年保持在600亿元以上，房地产投资要占全社会固定资产投资的20%以上，房地产业增加值占全省GDP的比例将达到5%左右。

从需求看，杭州市区人均居住面积从1990年的7.8平方米发展到2000年的10.6平方米，2001年底达到11平方米，计划至2005年达到12.6平方米。另据杭州市经济信息中心预测，2005年市区人口计划增加至182万左右（按年增长4‰计算），人均居住面积达到12.6平方米，人均建筑面积31.5平方米（按有关资料，人均居住面积10平方米大约相当于人均建筑面积25平方米，即1平方米居住面积相当于2.5平方米的建筑面积），至2005年共需新增住宅建筑面积985万平方米，平均每年新增住宅需求197万平方米。在此背景下，城镇居民的消费热点将进一步向“住、行和服务、休闲、享受”等更高级的消费层次发展。居民的住房需求也将持续较高速度增长。

正是因为存在着供求双方的猛力推动，杭州市房地产价格的大幅度高涨也就顺理成章了。从1998年以来，杭州房地产市场已经连续5年呈上升趋势，近几年涨势更是迅猛连续多年居全国前列，2002年第二季度价格分别比2001年同期上涨6.9%，比全国同期涨幅高出1.46倍。据来自国家统计局的调查，2002年第四季度杭州商品房均价为5861.6元/平方米，远超过北京的4066.7元/平方米、上海的4553.8元/平方米。现在，新楼盘均价已突破每平方米6500元，最高房价平均达到16000元/平方米，而且其上涨势头并没有就此停下的趋势。

二 “杭州现象”的逻辑