一 房地产业：城镇建设用地的大户

人多地少、耕地资源相对匮乏是我国的基本国情。然而，改革开放后，伴随经济快速发展，建设项目占用耕地的规模以前所未有的速度增加，城市（含建制镇）扩展在其中占有重要比重，而城市用地增加又以各类房地产开发为主要动因。因此，严格控制土地资源的不合理减少，就必须对房地产开发中土地资源的供应依法进行强有力控制。目前，我国已进入以现有城镇的规模扩张和新城镇的崛起为特征的加速城镇化阶段，城镇用地需求量将持续大幅增加。据估算，如果城镇化水平达到70%左右、人口同时增长到16亿时，城镇人口将达到11.2亿，比现在增加约6.2亿，如果按人均100平方米占地计算，城镇建设需增加用地600多万公顷，城镇土地供求已有的尖锐矛盾将继续加剧。因此，既满足适合我国国情的房地产开发的基本需求，又要加强对土地资源的控制，成为调控房地产开发面临的严峻挑战。

虽然我国房地产业发展时间很短，但增长迅速，已成为扩大内需、促进国民经济持续发展的重要行业之一，对经济、社会发展发挥着举足轻重的作用。通过对土地供应的调节，调控房地产业发展的方向和速度，在保障其对经济社会发展的促进作用方面具有不可忽视的重要作用。

土地是房地产业发展不可缺少的物质基础，土地公有制使地方政府成为房地产开发中惟一的土地供给者，这种制度为政府赋予和规定了重要的权责，即通过对土地供应的控制，对房地产业的发展、房地产市场进行有效调控，最大限度地减少土地资源的浪费，使土地资源得到合理有效的利用。土地有偿使用制度则要求政府，通过土地开发为国家创造财富，杜绝国有土地资产流失。土地供应渠道的惟一性，可以为政府有效履行和完成这些权责，促进经济社会健康发展提供利器。

二 土地储备：调控房地产发展的杠杆

吸取国外相关经验，结合中国国情，近几年土地储备制度正在成为政府控制土地供应的重要制度安排。土地储备制度的建立和实施，使政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，直接有力的加强了政府对土地一级市场的垄断。只有政府土地储备机构才能合法的通过征、购、换、转、收等方式，把分散的土地集中起来，直接进行储备或经过开发后进入储备库。土地储备制度使政府牢牢控制了房地产开发的源头——土地“批发权”，不仅为建立和不断完善土地有形市场奠定了基础，也使政府能够根据经济社会和房地产业的具体情势及时调控房地产发展的方向和速度，并为政府杜绝国有土地资产流失、获取土地增值收益、掌握土地增值收益分配主动权提供了措施保障。

土地储备制度的建立和实施，对土地资源控制已初见成效，对我国房地产业的发展产生了多方面的积极影响。

第一，政府可以根据发展政策和发展目标，对房地产业的发展和房地产市场进行灵活有效的宏观或微观调控。政府通过对一级土地市场的垄断，有效引导房地产业的发展方向，以期实现政府的相关政策和目标。如对经济适用房建设优惠土地供应，为低收入和工薪阶层改善住房条件提供了机会，具有重要的社会意义，在一些城市对商品房价格的走势也产生了一定影响。又如根据我国土地资源相对稀缺的国情，对豪华别墅供地进行了限制，效果也比较显著。更重要的是，一旦房地产市场出现异常波动时，政府可以通过调控土地供应，有效平稳市场。从宏观层面看，由于房地产业在国民经济中举足轻重的地位和影响，当整体经济出现异常波动时，政府可通过调控土地供应，引导房地产业的发展，进而平稳经济发展态势。从微观层面看，地方政府根据城镇规划，通过控制土地供应，控制城市空间布局，调整城市发展方向和功能，为城市发展积累资金等。

第二，为培育和规范房地产市场奠定了基础，并开始产生积极影响。土地是一种稀缺的不可再生资源，随着城镇化进程加快，城市占用土地面积扩大，城市土地资产增值是必然趋势。土地储备制度建立之前，在商业利益的驱动下，炒地、圈地时有发生，乱批滥占随处可见，土地投机普遍存在，寻租、腐败触目惊心，土地增值收益大部分进入开发商腰包，规范的土地市场难以形成，政府对房地产开发难以有效依法调控。土地储备制度建立和实施虽时间不长，土地市场秩序已初步形成，通过对经营性土地统一挂牌