别墅在美国辞典里的解释是指位于郊外，占地两亩以上，具有独立花园和优美自然景观的两层以上的独立住宅；TOWNHOUSE则是介于市区高档住宅和郊区别墅之间的产品。许多人认为TOWNHOUSE就是联排别墅，其实联排别墅比较常见仅是TOWNHOUSE的一种形式，TOWNHOUSE的正确译法或真正含义应当为城区住宅，至少应包含以下三个特征：第一，基本上建在市郊区域；第二，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然，其绿化率一般在50%以上；第三，住宅功能齐全，与独立别墅相差无几，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等。

本文所述别墅的统计数据包括独立别墅、联体别墅、联排别墅（TOWNHOUSE）等低密度住宅类型，鉴于缺乏全国统一的统计数据，所以主要分析了国内若干重点城市的发展现状与趋势。

一 2003年别墅市场发展状况及存在问题

1.发展状况

①供给量大幅增加，总体供大于求。截止到2003年11月30日北京地区的别墅项目已超过150个，总建筑面积达1200多万平方米，4万多套，其中市场新开发别墅项目占供应总量的1/4；增量主要以2003年下半年为主，新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万平方米的50%多，并在未来3年陆续投放到市场。

上海的别墅供应量也呈现逐年上升之势，2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升为18.5%，2003年上海有200万平方米的别墅上市，上半年上海在建别墅项目已达170多个，开发用地占上海住宅开发总面积的1/3。

按照中房指数办公室的调查数据分析，购房者中只有5%左右选择购买别墅，从总体上看，目前短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。

②中低价位别墅成为市场主力。据调查显示，北京的别墅存量中50%以上是高端产品，2003年新开发的别墅项目，中低端产品已经达到了60%以上，套价300万元以下的别墅所占比例较2002年上涨了6个百分点。

据有关部门统计，上海总价在150万元以内的经济型别墅目前占开发总量的四成多，总价在150万～300万元之间的中档别墅比重已接近五成，总价在300万元以上的高档别墅供应比重仅一成多。

从京沪两地的别墅销售状况来看，中低价位别墅项目都出现了热销，并成为别墅市场主力，市场具体表现为经济型别墅很受欢迎，别墅开发重点向中低端转移。

③消费客户的格局由外向内，由上至下。细分京沪粤三地别墅的客户群，由外籍转向国内、由高端向中低端发展已成为趋势。目前，北京别墅客户中国人的比例由几年前的20%上升到了目前的80%，其中北京籍人士占到了35%，非北京籍的占到了30%，而境外人士的需求量减少，由1997年的70%降到20%左右。上海别墅市场中，购房的上海籍人士占到了37.18%，国内其他地区买家占到了26.8%，港澳台人士则占到了28.35%，其余少量部分为外籍人士购买，占总体比例的7.68%。广东别墅的购置者中，本地人占到了总量的90%以上，珠江三角洲地区的置业者中港、澳、台人士，以及日本人、新加坡人等境外人士、华侨等占到了10%。

从客户人群的层次上看，也有下移趋势。与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围宽广，主要包括私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人，等等。其中，中高层管理人员比例达到了43.92%，技术人员占27.85%，私营企业主占15.3%，自由职业者为6.10%，其他占6.77%。

④营造社区环境与人文环境渐成理念。2003年北京、上海等地新增的别墅项目，有45%的楼盘容积率在0.5以下，43%的楼盘绿化率超过了50%。在产品设计和规划等方面，新盘在品质上与往年相比已经大为改观。部分开发商已经开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位、客户定位即开始营造和规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。

⑤别墅开发商也更加趋于理性、成熟。在经历了市场盲目发展和竞争高潮之后，开发商将以更加理性的态度对待别墅经营项目。尤其是在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面将会做细做精。开发商主要在以下几方面体现了理性、成熟的特点。第一，开发商认真吸取前车之鉴，转变了盲目性的开发思路，对前期的市场分析、定位、调研更加细致入微，而且入市