1997年以来，北京市房地产开发业进入了新一轮的快速发展期。2003年全市房地产投资总额1202.5亿元，是1997年的3.64倍，年均增长22.6%；施工面积9070.7万平方米，是1997年的3.16倍，年均增长20.1%，均快于同期全市生产总值的年均增速。在全社会完成投资中，房地产开发投资所占的比重也越来越大，从1997年的34.4%上升到2003年的55.7%，成为固定资产投资构成中最大、也是最活跃的部分。同时，房地产业增加值在全市生产总值中的比重也由1997年的2.3%上升到2003年的5.1%。房地产业的持续、快速发展，对北京市投资增长乃至经济增长起到了强有力的推动作用，但发展的同时也存在一些隐忧和矛盾。

一 北京市房地产开发整体上仍具备持续健康发展的条件

1.市场尚未饱和，存在巨大的需求

从居民的住房需求来看，2000年来北京市经济持续快速发展，城镇居民人均可支配收入增长速度年均达10.3%，而同期商品住宅的平均售价基本保持在4500元/平方米左右的水平，居民的住房消费能力有所增强。此外，截止到2003年底，全市居住半年以上的外来常住人口达307.6万人。这些人在北京创业发展，或租或买，都有住房需求，即使以人均住房面积的一半计，也存在近3000万平方米的巨大需求。

从居民的住房条件来看，截止到2003年年底，北京市城镇居民平均住房使用面积为18.7平方米，仍大大低于发达国家的人均住房面积（20世纪90年代初，美国人均使用面积为45平方米，英国为29平方米，德国为29平方米，法国为29平方米，日本为28平方米，均大大高于目前北京市的水平），潜在消费需求旺盛。1990～2003年，北京市人均住房使用面积年递增率4.4%，按此测算，2010年城镇人均住房使用面积要达到25平方米，则北京市需新增房屋建筑面积7000万平方米以上，年均在1000万平方米左右。考虑到房屋拆除、危改、城市人口增加等因素，住房需求还将扩大。此外，随着奥运经济启动、CEPA的落实生效，预期港澳台、境外及外省市居民对北京居住及商业用房的需求也将大幅增长。

从目前的情况来看，当期的供给与需求基本一致。2002年竣工面积2384万平方米，可销售面积1905.3万平方米，实际销售面积1708万平方米；2003年竣工面积2594万平方米，可销售面积1996万平方米，实际销售面积1895万平方米，不存在较大的供需缺口。

2.城市建设存在发展空间，土地供应有保障

国际上，一个城市建设完善一般需要数十年，建成之后，各功能区分布较为合理，相互间衔接顺畅，不再出现大规模的成片拆迁和开发。从这一点判断，北京的城市建设还需要相当一段时间才能在整体上与国际标准接轨。目前北京正在调整城市空间发展战略，将构建“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局，有机疏散旧城人口，实现市域战略转移、村镇重新整合、区域协调发展，形成以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。仅从2002年7月1日33号文件开始实施到2004年1月9日发出停止受理的约18个月内，房管部门已批准绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危改项目和高科技项目4类项目，立项和协议出让用地约4000公顷，相应规划建筑面积约为8800万平方米。根据北京市近几年的年平均开发量计算，这4000公顷仍可继续走协议出让手续的土地可供北京开发3～5年，土地供应有一定的保证。

3.相关的宏观经济政策和产业政策将在适度微调的基础上保持连续性和稳定性

2003年6月央行发布了121号文件，严格商业银行向房地产业发放贷款的条件。这是在全国信贷投放剧增、投资过快增长、物价走高形势下的必要举措。不久之后国务院发布了18号文，强调房地产开发业在我国国民经济发展中的重要地位，并提出了保持房地产健康发展的指导意见。从实际统计数据来看，2003年北京市房地产业实际的资金来源比上年增长了34.1%，其中国内贷款增长了53.3%，超过实际完成投资的增速。2004年全国人民币贷款的宏观调控目标虽然比2003年下降了一个百分点，但总的融资环境在一段时间内仍将比较宽松。

4.未来几年北京市的基础设施条件将进一步得到改观

由于房地产发展存在区域性，其发展与整个城市的基础设施和服务环境的改善密不可分。随着奥运会建设项目的启动，2008年前，北京市将投资1800亿元用于城市交通等基础设施。区域之间的交通联系将更为便捷，一些原来远离城市中心或交通干道的区域，如市中心的交通盲点、城市