一 商品房空置总量

2002年1～10月，北京市房地产开发保持较高的发展速度。完成房地产开发投资703.7亿元，同比增长30.3%；开复工面积6057.8万平方米，增长30.5%；竣工面积750.6万平方米，增长32.6%；商品现房销售面积662.8万平方米，增长34.8%。开发投资、开复工面积、竣工面积、销售面积增速，均在30%以上，尤其是商品房销售强劲对消化商品房空置起到了积极作用。截至10月底，全市商品房空置719万平方米，增长23.1%，其中商品住宅584.9万平方米，增长26.5%。同比增幅虽然较高，但总量比2001年底分别减少55万平方米和49.2万平方米。其原因：一是2002年以来由于销售情况较好，消化了一部分空置；二是部分空置商品房出租或进行了功能调整；三是随着房地产中介服务体系的逐步完善，通过网络和空置房超市等方式，使部分空置房价格随行就市，一定程度上调节了因地域导致的价差。

二 空置商品房的结构和分布

在2002年10月底空置的719万平方米商品房中，空置时间在一年以内的有398.2万平方米，占全市空置面积的55.4%，主要是新竣工的商品房。空置地点在三环路以内的有228.2万平方米，占31.7%，空置面积的近七成位于三环路以外地区。按房屋类型分，商品住宅空置584.9万平方米，占全市商品房空置面积的81.3%，其中别墅公寓135万平方米，占全市商品房空置面积的18.8%；办公楼空置64.5万平方米，占9%；商业营业用房空置35万平方米，占4.9%；其他商品房占4.8%。

从2001年商品房空置的情况看，空置时间在3年以内的商品房约占9成。空置商品房主要集中在房地产开发规模比较大的地区和新兴热点地区。从其地域分布看，主要集中于近郊区，占76.2%；城区占12.6%；远郊区占11.2%。按区县分，朝阳区空置最多，达240.6万平方米，占全市空置面积的31.1%；其次为丰台、海淀，分别为100.4万平方米和86.7万平方米，占13%和11.2%；近几年新兴的开发热点区县昌平、顺义、通州、崇文和大兴空置面积也在30万平方米以上；密云、宣武、东城、西城、延庆、石景山空置面积在20万平方米左右；房山、怀柔、平谷、门头沟的空置较少，在10万平方米以下。

三 近年来空置面积与销售、竣工面积对比

从表1可见，商品房空置与竣工、销售的关系十分密切，从1996～2001年三者的走向看，其趋势是一致的。1999年空置总量受竣工影响增长较快，2000年和2001年，受商品房旺销影响，商品房空置面积的增长幅度小于竣工和销售的增长，增长过快的势头得到遏制。

表1 1996～2001年商品房竣工、销售、空置面积

四 北京市商品房空置反映出的主要问题

1.居民购房处于价位与地段难以兼顾的境地

一方面，多数市民对商品住宅价格比较敏感，对中高价位住房承受力有限；另一方面，中低价房的地段大都位于四环路以外或远郊区县，制约了住房消费，也造成了商品住宅的空置。从2001年空置商品住宅的预期售价看，预期售价在3000元以下的低价位房166.9万平方米，占全部空置商品住宅的26.3%，几乎全部位于四环路以外地区；3000～5000元房中低价位的181.5万平方米，占28.6%，有近2/3位于四环路以外地区；5000～8000元房中高价位的153.2万平方米，占24.2%；8000元以上高价位房132.5万平方米，占20.9%。其价格分布呈现各档次均匀分布。这一特点同销售市场反映出来的低价房供不应求，高价位房由于北京的特殊背景也有一定市场的情况是一致的。

从收入和房价水平比较，2001年，人均可支配年收入北京为1.16万元，上海为1.29万元，全国为0.69万元；商品住宅平均售价北京为4716元，上海为3535元，全国为2068元。上海的收入高于北京，而房价却低于北京；北京的收入是全国的1.7倍，房价却是全国的2.3倍。从这一角度比较，北京居民对房价的承受力不仅低于上海，也低于全国平均水平。这也造成了目前4000元以上中档商品房空置较多。

2.别墅公寓、办公楼、商业营业用房消化难度大

在2002年10月底商品房空置总面积比上年末减少55万平方米的情况下，别墅公寓和办公楼空置面积减少量仅为0.2万平方米和9.1万平方米；商业营业用房空置面积不降反升，增加8.6万平方米。三者价位普遍较高，此外，从三者空置率看，2001年别墅公寓的空置率为33.1%；办公楼为24.2%；商业营业用房为17.2%，除商业营业用房外均大大高于全市商品房空置率。

五 对当前商品房空置问题的判断

由于北京市目前空置时间超过三年的商品房比重较低，大部分空置商品房属于