按照市场经济通行的分类和经济研究方法，房地产业是在经济发展达到一定水平后随不动产交易的大量出现而形成的一类服务经济活动，具体包括房地产开发（其中不包括建筑活动）、房地产管理（物业管理、行业管理等）、房地产买卖、租赁和经营（包括自有住房服务），以及房地产经纪与代理等。然而，在我国的现实经济运行和理论研究中，对房地产业目前还没有一个公认的、明确的界定。例如在政府的有关文件（如《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发［2003］18号）中，在国家信息中心和中国房地产信息网所公布的资料中，在多数学者所发表的研究成果中，虽然都使用了“房地产业”一词，但就其实际内容看，却不仅包含了房地产服务业，也包含了甚至是偏重于与房地产相关的建筑业。我国的统计部门近期虽然按照国际规范的方法对房地产业进行了较为明确的界定，但发展的时间并不长，核算体系也不完善，在最近的国民经济投入产出表中还没有分列出房地产部门。

在现行的核算体系下，只有房地产开发企业的经营活动核算比较全面，其他二手房交易、房地产管理与租赁等房地产服务活动，都程度不同地存在遗漏和低估问题。例如：在房地产管理核算中，以实际营业收入作为产出的核算方法因国家补贴的低房租而导致了对房地产服务业增加值的低估；对于增长迅速的企业、事业、行政单位和城乡居民以盈利为目的进行的房屋租赁活动，因资料的限制并未纳入统计范围；对于企业、事业和行政单位的职工住房，也因资料的限制未纳入统计范围；在城乡居民自有住房中，折旧额以历史成本而非重置成本计算并且仅以住房原值的2%～4%计算虚拟固定资产折旧额的核算方法低估了城乡居民自有住房服务的产出。^[1]在反映房地产发展的主要统计指标中，投资额、竣工与销售面积等重要指标主要还是属于建筑业（第二产业）的指标。这使得房地产服务业在经济发展中的地位难以得到合理的评价，也难以据此做出对房地产服务业进行有效规范、调节其健康运行的研究和决策。

尽管如此，考虑到目前中国房地产业所处的发展阶段，即解决城镇居民的基本住房问题仍是最迫切的要求，考虑到中国房地产市场现阶段最主要的仍是增量房地产市场，转手交易的二级市场和租赁市场目前还处于初始的阶段，并且考虑到统计资料的可取得性，我们仍可不严格区分房地产建筑业与服务业，而按照本行业研究的通行方法探讨房地产业的对外开放问题。

一 房地产业对外开放的政策环境

按照中国加入世贸组织的议定，中国承诺在房地产与建筑业逐步扩大对外开放，主要包括：①在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在三年内开始享受国民待遇；三年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。②在房地产业，《外商投资产业指导目录》中只对“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”作出了不许外商独资的限制，其他房地产项目没有限制；在房地产估价、物业管理、中介服务等房地产中介服务方面，允许外商成立合资、合作企业，并在五年内开始允许外资成立独资企业。③在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在五年内开始允许外商成立独资企业。

尽管从政策法规上看，我国的房地产业对外开放还没有达到开放经济的程度，但从外资对房地产行业的实际准入看，中国目前已是全球房地产业开放程度比较高的国家之一。

从外资流入国内房地产业的不同环节或形式看，可以分为外商直接投资（FDI）、非FDI投资、非居民机构及个人投资。在外商直接投资的资金进入方面，国家外汇管理局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其他财产权利”，这虽然会对外资通过股权交易进入国内房地产业形成一定的限制，但该项规定的根本目的其实是限制境内企业通过股权交换等方式向境外非法转移资产，对于正当的股权交易，其实并不难核准。就房地产开发所需的土地投入而言，《外商