改革开放以来，特别是邓小平南巡讲话发表以来，我国城市建设进入加速发展的时期，城市经济技术开发区、高新技术产业园区、商业园区的开发建设使得城市面貌呈现出日新月异的局面。然而，由于落后的土地征用制度，无序的房地产开发和规划管理失控等原因导致许多城市出现了一种特殊社区，即“城中村”。它既不像一般城区的景观风貌——房屋建筑井然有序，基础设施配套；也不像农村社区——房屋建筑单家独户，依托自然而成。“城中村”呈现出的是房屋建筑杂乱而稠密，基础设施短缺的状况。这种社区虽然看起来城市化了，但它是一种低水平的城市化，可以说仅实现了土地的城市化，而人口的城市化和景观文化的城市化还停留在很低的水平，说它是城市中的村庄，一点也不为过。“城中村”已经成为城市建设的一大重症，对城市的健康发展产生严重阻碍。

从湖南中等城市选点调查的现状来看，“城中村”问题较为普遍，应引起政府部门的重视（见表1）。

表1 湖南中等城市“城中村”调查统计资料

从对湖南几个城市调查的情况看，“城中村”的产生背景、存在问题、社会反响都大体相同。笔者试图通过分析“城中村”存在的问题，探究其产生的原因，提出解决问题的对策，引导“城中村”向城市社区转变。

一 “城中村”潜伏的问题

“城中村”作为城市中一个特殊社区，在配套建设、景观风貌、社会管理诸多方面与城市存在较严重的冲突。

（一）各种设施严重缺乏，社区环境条件很差

“城中村”的道路很少硬化，路宽的5米，窄的仅2米；下水道几乎以明沟排水为主，而且不成体系，一遇雨天，污水横流；供电设施简陋，供电线路极不规则，如同蛛丝网；消防设施，隐患很多，绿化几乎没有。至于托幼园、医疗点、环卫站、文化娱乐点、市场等公共设施，没有配套。

（二）土地利用率不高，用地功能混杂，居住环境恶劣

“城中村”的房屋容积率都在1以下，低于城市一般地区，土地利用率低。相当一部分“城中村”内既有村民住宅、城市居民住宅，又有生产加工厂房和小型作坊，有的还有猪圈，环境差，日夜噪声不停。身居城市，实比农村还不如。娄底市的长青村620户人家，村内开厂开作坊户就达87户，严重扰乱居住环境。

（三）违章建设多，村容风貌差

“城中村”内乱搭的棚亭、乱挂的广告、乱建的房屋较多，建筑布局和造型杂乱无章，几乎成了违章建设的温床，严重影响村容市貌，冲击了房地产市场，并造成了很多安全隐患。娄底市的思塘村，400余栋房屋，其中违章建筑就有40余栋，另有若干违章棚子。

（四）产业畸型发展，成为社会管理黑洞

据对一些典型“城中村”调查，如益阳茂林村，村内开设有9家饭店、4家干洗店、4家诊所、众多美容美发店、若干家私人旅社。几乎成了无证游医的温床、无业游民的庇护所。据2002年统计，益阳金银山村共发生治安案件10起，是同等人口城市社区的2倍。

（五）人口构成复杂，形成新的社会阶层

据调查，益阳市桃花仑人口4800人（其中外来人口2000人），其中在企事业单位上班的300人，从事小商小贩的800人，在城市打工的1670人，开作坊的30人，无业而居的2000人。据初步统计，“城中村”平均外来人口占20%～50%。在一些区位较好的“城中村”，有部分居民，利用其违章建设的房屋出租，获得丰厚的回报，形成新的贵族阶层。据对益阳市桃花仑村调查，有13户村民，仅住房租金每户年收入就有3万元以上，个别户达到5万元以上。常德市的三闾村共有居住户610户，有房租收入的户就有150余户。

二 “城中村”的演化进程分析

“城中村”发展到今天有其内在的原因和规律，通过对几个城市的调查，我们发现“城中村”有如下共性的变化过程和规律，了解分析它，有利于我们寻找“城中村”产生的缘由，提出解决“城中村”问题的对策。

（一）“城中村”的演变阶段

“城中村”按其在城市建成区的地域位置变迁及内在关系的变化，可以大致分为4个阶段。

1.第一个阶段：城市郊区阶段

这个时期的村落以农业为主，或者以为城市提供农业产品为主。村落的主要功能是为当地农民提供居住条件，村里没有土地被外来单位征用。

2.第二个阶段：城乡结合部阶段

这个时期的主要特征是村里的土地部分已被正在发展的城市征用，开发成工业用地，城市居住用地等。城市基础设施如道路、供水、供