一 深圳房地产业发展状况

1.房地产行业发展基本情况

深圳20多年的发展历史中，房地产行业得到了长足的发展。20世纪90年代以前，房地产开发企业数量较少，1985年仅有27家，即使在房地产开发非常活跃的1992～1993年，开发企业也未超过200家。1996年以后，随着深圳经济的快速发展，人口的快速增加，房地产需求不断快速上升，房地产行业规模也得以迅速扩张。1996年，深圳市房地产开发企业共有398家，2000年达到578家，至2002年底达到712家（合资及独资港资企业约100余家），其中：全市综合开发企业151家，项目开发企业409家，临时单项开发企业152家。

随着房地产开发业的发展，房地产服务业也得到快速的扩张。1988年深圳仅有一家房地产经纪服务机构，随着房地产市场的不断发展，深圳房地产咨询服务业不断壮大，至2002年底，全市房地产经纪机构达到350家，执业经纪人1525人，房地产评估机构达到94家，执业估价师500余人。

房地产行业组织也得到长足的发展。2002年深圳市房地产业协会会员单位已发展到436家，其中开发企业354家，中介机构77家，相关企业5家；不动产估价师学会会员已发展到700余人，其中执业会员500余人。两行业自律组织通过制定房地产行业准则及道德规范、组织从业人员的培训和考试、受理对会员的投诉、调节行业内部争议，以及协助主管部门办理其委托的有关事项（如业资质年审等），很好的起到了规范市场秩序、提高行业素质的作用，进一步促进了深圳房地产业的健康、稳步发展。

2.房地产业在深圳经济发展中的作用

深圳建市24年以来，房地产业的发展非常迅速，到目前已成为深圳国民经济中一个较重要的产业。尤其是20世纪90年代中期，房地产业对深圳国民经济起着巨大的拉动作用，房地产业增加值占GDP的比例一度达到7.4%。随着深圳城市经济逐渐步入平稳发展期，房地产业也逐渐由建市之初的先导性产业，回归到其基础性产业的本来面目。到2001年底，房地产业增加值与GDP的比例由90年代中期的7.4%下降到5.7%，但房地产业作为基础性服务产业，仍然对深圳经济发展起着重要作用。

此外，深圳房地产开发投资占固定资产总投资的比例较大，对全社会总投资起着巨大的拉动作用，见表1。

表1 房地产业在深圳经济发展中的作用

3.房地产金融

根据有关统计数据，至2002年底，深圳全市金融机构贷款余额达到3512.48亿元，而各类房地产贷款（含开发贷款和住房按揭贷款）合计1062.81亿元，占全市金融贷款余额的30%。此外，当年全市新增贷款余额中，有43%是各类房地产贷款创造的，表明深圳房地产业对金融业的带动作用较大。

从房地产开发与房地产金融的关系来看，房地产行业资金运行状况良好，资金结构和资金流向均处于良性循环。从开发资金结构来看，近年来银行贷款比例仅占20%左右，而企业自筹资金、房地产销售定金及预收款则占绝大多数，这表明：当前银行开发信贷资金较为安全，稳定增长的房地产需求与消费，是支撑当前深圳房地产投资热情的主要力量之一。

从房地产信贷资金的结构来看，住房按揭贷款余额697.88亿元，房地产开发贷款余额364.93亿元，分别占房地产信贷资金的66%和34%，住房按揭贷款几乎是房地产开发贷款的两倍，形成了房地产行业资金来源主要由消费源头注入的良性循环，进一步保证了房地产市场的稳定和资金的安全。

二 深圳房地产市场发展状况

1.房地产开发投资规模

根据图1，深圳历年房地产开发投资基本呈波动上升趋势。1994年，达到波峰时为130.36亿元，1995年降至谷底为103.04亿元，嗣后开发投资持续正增长，到2002年达到410.36亿元。数据表明，深圳房地产开发投资经过20世纪90年代初期的大幅波动后，基本保持平稳增长，投资增长幅度保持在20%～30%之间，表明深圳房地产开发进入稳定和理性发展阶段。

图1 1990～2002年房地产开发投资变化

2.商品房开发建设规模

由图2可见，20世纪90年代以来，商品房竣工面积基本呈台阶状上升，1992年以前，起伏不大在130万～200万平方米之间；1993～1998年大幅上升，但平稳保持在300～450万平方米之间；1998年后逐年大幅增长，2002年达到915.30万平方米，较上年增长了18.78%。此外，商品房新开工面积呈现波动上升趋势，1993年升至504.49万平方米的波峰，1995年降至141.30万平方米的波谷，而1995年之后连续7年基本持续上升，并在2002年达到944.54万平方米的历史最高值，但上升