一 2008年房地产市场运行特点分析

2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。

1.全球房地产市场形势严峻，国内开发商和购房者的信心受到冲击

自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%，至17年以来的最低水平。由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。俄罗斯房地产2008年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。2008年第一季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3个和1.9个百分点，创调查以来最低水平。北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。与此同时，房地产业企业家信心指数也明显下降。2008年第二季度，该指数为118.4，比上年同期低27.1个百分点，比第一季度低12.7个百分点。

2.市场趋冷，销售大幅下滑

房改以来，一度被压抑的住房需求开始爆发，房屋销售面积连续10年保持两位数以上的高速增长，推动了房地产市场的持续繁荣和发展。2000年以来，我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积的增长速度，从绝对量看，2005～2007年，房屋销售面积连续3年超过同期竣工房屋面积，市场供求紧张的矛盾尤为突出。进入2008年，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重；与此同时，多次加息和第二套住房贷款首付比例的提高也大大抑制了居民的购房需求，房地产市场开始降温，销售持续下降，并有降幅逐渐扩大的趋势。2008年，我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长，1～8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%，其中住宅销售面积同比下降14.9%。分地区来看，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。

在销售持续下降的同时，住房供应继续较快增长，房屋竣工面积增速较上年同期有所加快。2008年1～8月，全国竣工房屋面积2.34亿平方米，同比增长12.2%（见表1），竣工面积比上年同期增加0.26亿平方米，增速同比提高2.1个百分点。其中，商品住房竣工面积同比增长11.4%，增幅同比提高1.4个百分点。

表1 房地产供求变化情况

在供给较快增长、销售大幅下降的共同作用下，全国房屋空置面积有所增加。截止到2008年8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。

3.保障性住房供给不足，结构失衡矛盾难以有效解决

我国房地产发展长期存在的一个重要问题是经济适用房供给不足。我国从1998年开始推行经济适用住房，1999年和2000年，经济适用房投资规模较大，占住宅投资的比重分别达到16.6%和16.4%。但是，由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2001～2005年，经济适用房投资占住宅投资的比重呈直线下滑的态势，房地产供给结构失衡局面加剧，中低收入家庭住房问题难以有效解决。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设和加快廉租房建设的规定，加大住房保障力度。在地方政府的配合下，2006年，经济适用房投资增速由负转正，2007年上半年，经济适用房投资增速一度超过住宅投资的增长速度。但这一良好局面仅维持了短暂的8个月，自2007年8月开始，经济适用房投资增速大大落后于住宅投资增速（2008年1～3月例外）。受增速下降的影响，2008年经济适用房投资占住宅投资的比重明显低于2007年（见图1），房地产市场结构失衡的矛盾长期得不