一 2008～2010年房地产市场发展综述

我国从1998年开始住房商品化改革以来，房地产市场进入持续快速发展时期，对拉动经济增长起到重要作用。1998～2009年，房地产市场价格出现了几次快速上涨。例如2003～2004年，上海、宁波、青岛等城市出现连续两年商品房价格超过两位数的增长。2007年和2008年上半年商品房价格又出现了快速上涨的势头，在北京和上海等大城市，2004～2009年房价上涨了近三倍。商品房价格的不断上涨使得房价与平均收入之比上升到历史高位，2010年北京市的房价收入比达到近18，普通家庭购买住房变得非常困难（见图7-1）。

图7-1 北京、上海、广州、深圳房价变动（1997～2009年）

从2009年第二季度开始，我国一些主要城市的新房销售价格和土地拍卖价格又开始连续快速上涨。2009年4月至2010年4月，房屋销售价格累计上涨了10.6%，土地交易价格上涨了22.6%。商品房新房价格和土地拍卖价格的快速上涨，带动了周边二手房市场价格快速上升，在一些房价上涨较快的城市甚至出现了商品房价格每个月都在上涨的情况。居民排队购房，新盘开盘当日即售完的现象不断出现，拍卖市场上的土地交易价格也屡创新高，新的地王不断产生，商品房成交量大幅度上升。商品房价格和土地拍卖价格在短期内不断上涨，使得购房者和房地产开发企业产生了房价进一步上涨的预期，刺激了房地产的投机活动，流动资本大量进入房地产领域，对实体经济产生了不利的影响。从供给方面看，随着房价预期的上升，房地产开发企业大量囤地、捂房待售的现象时有发生，造成房地产市场在短期内供给减少，进一步加剧了市场的供求矛盾，推高了市场对房价进一步上涨的预期。快速上涨的房价开始从一线中心城市向二、三线城市扩散。中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。

二 2009～2011年抑制房价过快上涨的政策措施

国家将房价视为影响社会稳定的重要民生问题。为了抑制房价的过快上涨，国务院连续出台了抑制房价过快上涨的政策：2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“国十条”，将遏制房价上升到维护社会稳定的高度。“国十条”政策要求实行严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应；加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务，大力发展公共租赁住房；等等。

中国社会科学院数量经济与技术经济研究所发展报告（2012）报告七 2010年中国房地产发展报告 国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。

为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，2011年1月26日，中央进一步出台房地产调控政策措施，简称“新国八条”，要点是：确定本地区年度新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，等等。

从措施出台之后房地产市场的运行情况看，政策效果是积极有效的，房屋销售价格快速上涨的势头已经得到基本遏制。以北京为例，2008年4月至“国十条”政策出台之前的2010年4月，北京商品房交易价格月平均环比为增长1.2个百分点，而在政策出台后的2010年5～7月，平均月环比为下降0.17个百分点