房地产业是指从事包括房屋买卖、租赁、土地使用权出让和转让、房地产抵押贷款、信托等各种经济活动的行业，是一个独立的自成体系的产业部门。在我国，房地产业既是一个古老的行业，又是一个新兴的产业。古老是因为土地和房屋的买卖在我国有着3000多年的历史；新兴又是因为随着经济体制改革的不断深入，我国的房地产市场于1998年才开始建立。房地产业是资金密集型产业，其中人才是房地产业发展的关键。

一 中国房地产业的发展历程

1.改革开放以前（1949～1978年）

1949年以前，中国也有房地产业，那时的中国房地产业主要是外国资本、民族资本家、洋行、教会等个人和机构纷纷投资土地和房屋建设，其特点主要是土地和房产的私有化，同时具有半殖民地半封建社会经济下的投机性和掠夺性。

1949年，中华人民共和国成立后，随着城市土地国有化和实行福利住房制度，房地产业的经营活动几乎没有了。1949～1956年是中国房地产业整顿阶段。此时，官僚资本家的房地产被没收，成为国有资产，分配给国家机关和企事业单位使用，1956年开始了房地产业的社会主义改造。1957～1978年中国房地产业受到严格控制。通过房地产业的社会主义改造，到1964年，城市土地已归属于国家，实行无偿、无限期由国家划拨使用的原则，土地不允许买卖转让。房屋租赁经营基本消灭。房屋由国家投资建设，住房完全由国家提供，是一种“按需分配”的福利住房制度，限制和禁止个人建房买房，中国房地产业和房地产市场基本消失。

2.改革开放以后（1979～1997年）

改革开放后，随着社会经济体制改革的深入进行，原有体制已经不能适应社会生产力的发展，城市土地有偿转让的实施和住宅商品化的发展，国家由过去的大一统的计划分配转向鼓励通过引进市场来解决住房问题，房地产业又重新成为一个重要的社会经济部门。1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，对房地产进行综合开发；同年，深圳市房地产公司与香港一家房地产公司签订了客商独资营建商住大厦协议，第一次使国有土地有偿使用。1984年，深圳、广东开始征收土地使用费。1986年实施全国第一轮房改。1987年10月中共的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出，应将房地产纳入社会主义市场体系，标志着中国房地产市场的诞生。同年，深圳市出让了中华人民共和国第一块国有土地使用权，打开了封闭的房地产市场大门。1988年4月12日，全国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，修改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。1992年国民经济快速发展的同时出现了房地产投资过热现象。1994年国务院《关于深化城镇住房改革的决定》发布实施，掀开了中国城镇住房改革新篇章。改革的基本内容是：改革住房的建设、供给、分配和管理体制；建立住房公积金制度；发展住房金融；建立规范化的房地产交易市场。1994年《城市房地产管理法》颁布。此后还颁布了一系列的法规、规章：1995年，建设部发布了《城市房地产开发经营管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》和《城市房地产转让管理规定》；1996年建设部发布了《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部发布了《城市房地产抵押管理办法》，国家土地管理局发布了《关于土地使用权抵押管理有关问题的通知》等，这些法规为1998年以后的房地产市场奠定了法律基础。

3.完善与规范市场（1998～2005年）

1998年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，住房实物分配逐步停止，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，同时发展住房金融、培育和规范住房交易市场。至此，中国房地产业市场化才真正开始。

1999年，《住房公积金管理条例》、《城镇廉租住房管理办法》等相关政策出台。并出台了刺激居民购房的相关政策，一直到2002年，房地产业处于完全市场化状态，住房完全靠自己，完全改变了实物分房方式。市场化的结果是中低收入者买房越来越难，