住房既是社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域；既是一个通俗简单的现实问题，又是一个复杂深奥的理论难题。从全球到中国、从历史到现实、从理论到经验，住房是社会经济之所系，且具有二重性。着眼于长短结合的社会经济发展目标，中国住房发展必须坚持“实现稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，增进住有所居”的均衡目标。但是在当前环境和条件下，实现这一目标绝非易事。这要求专业学术机构和相关决策部门，必须进行系统性的长期跟踪研究，并适时做出正确的分析判断，进而提出相关的政策建议。本报告认为：住房发展的绩效决定于住房市场主体行为，住房市场主体行为又决定于住房市场的公共政策（包括制度、监管和调控政策）与宏观环境（国际与国内、短期与长期）。利用这一系统的分析框架，将涉及住房的关键问题——从宏观到微观、从主体到客体、从长期到短期、从市场到政府、从理论到政策——一并纳入分析体系中，评述2009～2010年的中国住房及其相关发展，预测2011年的住房及其相关的形势发展；通过构建指数，评估中国住房关键领域里的进展。本报告全面分析了住房发展的问题与挑战，针对综合而均衡的目标提出关键的政策建议，同时就中国住房的一些重大理论和现实问题进行讨论。

一 2009～2010年住房市场分析

（一）宏观经济形势与住房市场：经济复苏基础不断整固，住房调控下维持高速增长

经济增速高位回调，物价上涨幅度较大。2010年中国经济总体维持高速增长的态势，不过增速呈逐季回调趋势，第1季度国内生产总值增长11.9%，第2、第3季度分别回落至10.3%和9.6%。这主要是由政策刺激力度的逐渐减弱、房地产市场的严厉调控、去库存化的小周期波动，以及去年同期增速基数较高等因素造成的。随着中国经济的复苏，城镇失业率也开始逐季下降，2010年第3季度已经下降到4.1%，城镇新增就业人员也保持在较高水平，就业形势逐渐转好。物价水平上涨明显，特别是居民消费价格指数，由于食品价格等上涨幅度较大，2010年9月指数涨幅达到3.6个百分点，前三季度平均达到2.9个百分点，全年通货膨胀压力较大。

投资增幅趋缓，消费稳定增长，贸易收支波动加剧。城镇固定资产投资增速在2009年9月份达到高点35.1%后，就开始下滑，2010年基本延续了下滑趋势，前三季度增速为24.5%。这主要是国家严格控制新上项目、加强对地方融资平台公司债务管理、基础设施建设和部分产业投资增速下降所致。消费则得益于国家政策的重心转向，其中最主要的是需求结构的调整，也就是要促进消费的增长，并为此制定了一系列鼓励措施，从而推动了消费增长，特别是热点消费快速增长。2010年前三季度全社会消费品零售额平均增长18.3%。2009年9月以来，进出口同比降幅趋缓，其中进口在11月、出口在12月同比增幅转为正，此后便保持了较快的增长幅度，特别是进口增幅大于出口增幅。2010年1～9月，进口增长42.4%，出口增长34.0%，进出口总额增长了37.9%。但是由于进口增速大于出口增速，2010年1～9月贸易顺差只有1206.0亿美元，低于2009年的1219.7亿美元，继续呈现负增长态势。

货币信贷高位回调，货币供给保持充裕。2010年，货币供应量增速呈现高位趋缓的趋势，9月底，M2和M1分别比上年同期增长19.0%、20.9%，增速比2009年有所放慢，但与历史数据相比，仍然维持了较高的增长速度。金融机构人民币贷款投放节奏渐趋平稳，除1月投放超过万亿元外，其余月份贷款投放增量都在5000亿～8000亿元之间。2010年9月底，人民币贷款同比增速为18.6%，比2009年同期降低13.2个百分点，其中，住户消费贷款保持较快增长，远高于非金融企业及其他部门贷款增速。非金融企业及其他部门贷款利率、境内外币存贷款利率和金融市场利率都有不同程度的上升。人民币面临较大的升值压力，10月人民币对美元汇率中间价一度突破6.6759元关口。股票市场成交量有所萎缩，股价双向波动有所加剧，但融资能力大幅提升。

城市经济迅速增长，一线城市明显慢于二、三线城市。城市经济增长远高于全国平均水平。2010年上半年，除了乌鲁木齐和上海，其他33个城市地区生产都高于全国11.1%的水平，表明大中城市依然是带动城市化和经济发展的主要力量。一线城市经济增长速度明显慢于其他城市。2009年，4个一线城市中，上海、北京和深圳在35个大中城市中