一 2009～2010年中国住房企业发展现状分析

（一）房企经营环境：政策调控力度空前，市场波动幅度加大

中国房地产开发企业在现行商业盈利模式下，土地和资金是房地产开发企业最重要的生产要素，土地储备的多寡和融资渠道的宽窄已经成为衡量房地产开发企业实力的最重要的两个指标。土地储备不足会“断顿”，无法通过连续滚动开发的规模优势降低成本；融资渠道偏窄则会导致资金流动不畅，易于“梗塞”。这两项最重要的资源，土地由政府垄断，单一供给，而管制型银行主导的金融市场体系，使商业银行贷款（开发企业的开发贷款和购房业主的按揭贷款）成为房企外部融资的最主要渠道，同时也将房企的财务风险传导到银行系统。正是这两大关键资源掌握在政府手中，所以中央政府对房地产市场的态度，所出台的宏观政策和地方政府的执行力度，是所有房地产开发企业最重要的政策变量。

1.系统性调控房地产市场思路基本明确

从1998年房改开始，伴随房地产行业的成长和市场的发育，中央政府在如何调控房地产市场上的思路也不断变化，单一性解决问题式调控思路向建立系统性的调控体系转变趋势逐渐明朗。房地产市场成长中逐步形成的中央政府、地方政府、开发企业、购房者、银行/税务错综复杂的利益关系，呈现出财政、经济和民生三方面主要问题。宏观调控面对的问题也由商品房价格、产业发展和房地产市场健康发育上升为国家性的经济、政治、民生问题。“国十条”及以后各部委协同密集出台的各项政策，分别从金融信贷、土地、财政税收、市场监管等方面调控房地产市场，调控方式也由侧重于某一方面的调控，如“70/90”政策，向建立调控体系转化，更注重部门政策操作层面的协调一致，整体性推进。

纵观2003年以来的调控政策，变化频率快，时效性强，在2008年金融危机蔓延前后更加显著。政策的稳定性差，加剧了房地产市场的波动性，对市场预期的影响尤为明显。对开发企业而言，战略规划和经营计划制定的难度大大增加，更易侧重于短期应激反应能力。

2.调控手段微观化倾向

中国房地产市场具有明显的政策性市场特征，房地产开发过程实行的是全流程监管的模式，政府职能部门在开发过程中的各个环节都有不同程度的介入。从“70/90”政策到如今的“国十条”要求国土资源部门将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，再到新近出台的《上海市房地产调控细则》对建设规模和预售规模的详细规定，对预售价格的申报、价格调整的备案制度，以北上深厦等为代表的一线城市的限购令的出台表明政府职能向开发企业渗透之深，是其他行业难以比拟的。

总之，中国的房地产市场在发育成长中，政府对金融市场和土地市场的操控，调控手段向微观领域的深入，注定房地产市场是有限的市场，市场所发出的价格信息是扭曲的。所以，这是任何房企在制定战略规划和经营计划时必须倍加关注的经营环境。

（二）生产经营及其变化：上半年成交萎缩，三季度销售放量

1.年度销售目标的完成，开发商有喜有忧

自楼市新政实施以来，房屋销售量增长总体下滑，2010年1～9月全国商品房销售面积为6.31亿平方米，同比增长8.2%，全国商品房销售额3.19亿元，同比增长15.9%。房屋销售额增幅小于房屋面积增幅，房产交易量增幅下滑的同时，房价下降趋势并不十分显著。

万科以销售金额692亿元居销售额榜首，几乎较前两季度的总额翻了一倍，而恒大则以597万平方米的销售面积位居成交面积第一位，保利地产第3季度销售相当于前半年的业绩总额。万科、保利、中海、绿地等企业的增长接近翻倍，而上半年表现不算理想的金地集团在第3季度的销售额几乎是上半年的两倍。经过第3季度的销售井喷，大多数企业的销售回款压力已经明显降低，尤其是万科、恒大两家公司，已经离各自的全年销售目标仅一步之遥。万科的全年销售计划是820亿元，截至目前仅差约120亿元；恒大的全年目标则是400亿元，仅剩下25亿元的任务。

反观另一些开发商的销售额，离全年目标仍有距离，例如富力和碧桂园全年销售目标都是300亿元，但前三季度只销售了217亿元和215亿元。而绿城的全年销售目标是670亿元，但前三季度只完成了326亿元，只有全年任务的一半。龙湖、雅居乐、金地等，前三季度销