一 现状分析与未来预测

2009年下半年以来，中国住房消费出现了新的变化。在住房买卖市场上，住宅销售量与政府调控政策的出台以及松紧程度显著相关，而随着房价的高涨，多数意向购房者认为房价过高、难支付，观望情绪较浓；随着部分买家转入租房市场，在租房市场上，房租大幅攀升，租户压力加大，在“买不起”之后又出现了“租不起”的新问题；随着政府调控力度的加大，投资者的行为受到了一定程度的限制。我们预计，政策取向会走上正道，走上重民生、限制住房投资和投机行为的轨道，而随着调控政策的落实，销售量下跌而价格仍处高位的情况会持续一段时间，直到开发商的资金状况有所改变为止；一部分原本准备购房的人群会转向租赁市场，租赁市场会比较热络；进入投资、投机市场的人群数量也会有所减少。

（一）购买者：多数认为房价过高、难支付，观望情绪较浓

在住宅销售上，2009年11月至2010年4月，全国的住宅销售量都高于往年。如图6-1所示，2009年11月，全国销售住宅7977万平方米，而2007年、2008年同期分别只有6048万和4030万平方米；受购房优惠政策可能取消的猜测的影响，2009年12月全国住宅销售面积大增，达到了16342万平方米，而2007年、2008年同期分别只有14128万和11241万平方米。进入2010年以后，1～4月的住宅销售面积也都远高于往年，2010年1～2月销售住宅6433万平方米，2007、2008、2009年同期分别为4787万、4615万、4666万平方米；2010年3月销售住宅7429万平方米，2007、2008、2009年同期分别为4742万、4885万、5663万平方米；2010年4月销售住宅7249万平方米，2007、2008、2009年同期分别为4702万、4163万、5876万平方米。

图6-1 2007～2010年分月商品住宅交易面积对比

伴随住宅销售量增加的是房价的较快上升，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为此，2010年4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，决定“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”。^[1]随后，2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求“坚决抑制不合理住房需求”，“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”，指出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，“对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”。^[2]

在这些政策的影响下，2010年5月以来全国住宅销售面积出现较大下滑。据中原集团研究中心的监测数据，2010年5月份，各大城市住宅市场的成交延续了4月新政后的低迷态势，新房市场成交量急剧下挫，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州和武汉等9个城市的一手住宅成交量环比大幅下降，普遍降幅在5成左右——杭州的降幅最大，环比下降8成以上；其次是北京、上海、深圳、重庆，环比降幅在5～6成；成都和武汉的降幅约为3成；广州降幅最小，仅1成——但销售价格尚未见明显下跌。^[3]到6月，一线城市新建住宅成交量同比降幅高达6～8成，二线城市略小，亦有4成。^[4]从全国看，2010年5月全国共销售住宅6113万平方米——这既比2010年4月的销售面积小，也比2009年5月的销售面积小——比同年4月的7249万平方米减少了1136万平方米（-15.7%），比2009年同期的6499万平方米下降了386万平方米（-6.0%）。2010年6月全国住宅销售面积比5月有所上升，为8273万平方米，但比2009年6月的销售面积下降了522万平方米（-6.0%）。2010年7月全国销售住宅面积5726万平方米，比2009年7月下降了1275万平方米，减幅达到了18.2%，也比2007年7月份少了9万平方米。这种销售面积比往年下降的趋势进一步延续到了2010年8月，该月全国共销售住宅面积6130万平方米，比2009年8月下降了857万平方米，降幅达到了12.3%。

到了2010年9月，市场形势又发生了大的变化。2010年9月全国住宅销售面